Rzeczywiste oprocentowanie kredytu

business-163870__340Warto także pokusić się o wyliczenie rzeczywistego oprocentowania kredytu. Możemy wtedy przekonać się o kosztach kredytu wyrażonego roczną stopą procentową, z uwzględnieniem nie tylko odsetek, ale także różnego rodzaju opłat. Problemem jest to, że rzeczywiste oprocentowanie kredytu będziemy w stanie obliczyć dla danej kwoty kredytu i danych warunków oprocentowania. O takie wyliczenia możemy także poprosić doradcy finansowego.  Jeżeli kupujemy mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, warto zainteresować się czy bank przeleje pieniądze na konto dewelopera w jednej transzy, czy będzie ich kilka. Co istnieje wyżej wspominane ryzyko kursowe, w przypadku kredytów w obcej walucie, natomiast i tak jest ono mniejsze niż ryzyko przedłużenia się lub nieukończenia inwestycji.  W umowie warto także zawrzeć korzystny dla klienta sposób rozstrzygnięcia sytuacji, w której przedłuża się czas wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej naszego mieszkania. Szczególnie w przypadku zakupu z rynku pierwotnego, sądy ksiąg wieczystych nagminnie przedłużają tą czynność w nieskończoność. Wówczas bank może poprosić o kolejne zabezpieczenia w postaci żyranta lub wykupu dodatkowego ubezpieczenia, a to oznacza dodatkowe opłaty. W najgorszej sytuacji bank może nawet zażądać natychmiastowej spłaty kredytu.  Jakie są dodatkowe koszty nabycia nieruchomości.  Koszt zakupu mieszkania czy domu, to nie tylko koszty związane z kredytem oraz wnioskiem kredytowym. Przyszły właściciel powinien pamiętać o innych kosztach, które będzie zmuszony ponieść. Czym jest marża banku? Jakie ma znaczenie w kredycie hipotecznym? Co wpływa na wysokość marży? Kiedy bank może zmienić jej wartość? Jakie są sposoby na obniżenie marży kredytowej? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w treści artykułu.  marza  Jak się ma marża do oprocentowania kredytu hipotecznego? Marża vs. stopa referencyjna    Marża banku jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Marża jest częścią składową oprocentowania kredytu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się, obok marży, ze stopy referencyjnej (dla kredytów złotowych – WIBOR, przeważnie 3M; dla kredytów walutowych: EURIBOR, LIBOR). Na wysokość stopy referencyjnej kredytobiorca nie ma wpływu, gdyż jest ona uzależniona od sytuacji na rynku, a zwłaszcza wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP), ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.  Na podstawie tych danych obliczana jest średnia wartość wskaźnika WIBOR (kredyty w złotych) w odpowiednim przedziale czasowym (1 miesiąc, kwartał, 6 miesięcy), odpowiadającym rodzajowi tego wskaźnika. Banki przyjmują bezpośrednio te wartości. W konsekwencji, każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty w tym samym czasie, w różnych bankach, w oparciu o jednakowy rodzaj stopy referencyjnej (np. WIBOR 3M) – ma identyczną wartość tegoż wskaźnika. Z upływem czasu wartość wskaźnika WIBOR ulega zmianie w związku ze zmianami wysokości stóp procentowych (obniżka lub podwyżka), co skutkuje zmianą wysokości oprocentowania kredytu, a dalej – wysokości raty kredytowej. Takie zmiany zachodzą na okrągło w całym okresie kredytowania.  Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku marży. Marża jest ustalana samodzielnie przez banki, a konkretnie zarząd danego banku. Każdy z banków prowadzi własną politykę cenową w tym zakresie. Stąd też różnice (i to wcale niemałe) w wysokości marż narzuconych przez poszczególne banki. Banki ustalając wysokość marży kierują się przede wszystkim ofertami konkurencji (wysokość marż innych banków), sytuacją na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, zmianami w zakresie stóp procentowych oraz realizacją zamierzonych celów w segmencie kredytów hipotecznych.  I tutaj pojawia się pole do popisu dla kredytobiorcy. Potencjalny kredytobiorca może wybrać bank, który ma w swojej ofercie najatrakcyjniejszą marżę lub który w drodze negocjacji zaproponuje taką marżę. Ewentualnie może wybrać mniej atrakcyjną marżę, gdy pozostałe warunki kredytowania przechylają „szalę korzyści”.  Podsumowując, stopa referencyjna (WIBOR) to koszt pozyskania (pożyczenia) przez bank pieniędzy na kredyt hipoteczny i banki nie czerpią stąd żadnych korzyści oraz ani bank ani klient nie mają wpływu na wysokość WIBOR-u. Natomiast marża to comiesięczny zysk banku z racji udzielenia klientowi kredytu hipotecznego. O wysokości marży decyduje bank, ale ma na nią wpływ także klient. Zmiana wysokości marży, jak i innych zapisów umowy wymaga wyrażenia na to zgody przez bank i kredytobiorcę poprzez podpisanie aneksu do umowy (obustronna zgoda na zmiany). W interesie kredytobiorcy z oczywistych względów są tylko takie zmiany, które działają na jego korzyść, to znaczy obniżenie marży. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy umowa kredytowa przewiduje możliwość jednostronnego zwiększenia wysokości marży przez bank, jeśli wystąpią określone okoliczności. Np. widoczne zmniejszenie zdolności kredytowej klienta, spory spadek wartości zabezpieczenia, wzrost wskaźnika LTV ponad normę wskutek zmiany kursu waluty, niewywiązywanie się z postanowień umowy przez klienta. Wtedy kredytobiorca ma niewiele do powiedzenia. Na szczęście zmiany wysokości marży w okresie spłaty kredytu hipotecznego należą do rzadkości. Mimo to warto zwrócić uwagę na zapisy o tym tuż przed podpisaniem umowy kredytowej.  Marża promocyjna  Często banki, żeby przyciągnąć klienta, mają w swojej ofercie marże promocyjne, które obowiązują przez pewien okres czasowy (od kilku miesięcy do kilku lat). Po upływie okresu promocyjnego, wysokość marży wzrasta do standardowego poziomu. Dlatego tak ważne jest dokładne czytanie informacji o zasadach stosowania marży przez bank, zwracająnie szczególnej uwagi na *, aby później uniknąć przykrej niespodzianki. Może się bowiem okazać, że standardowa marża bardzo odbiega od marż proponowanych przez inne banki.  Rezygnacja z produktu typu cross-sell  Jeśli skorzystanie z dodatkowego produktu banku było warunkiem zmniejszenia wysokości marży, to zazwyczaj rezygnacja z tego produktu (np. karty kredytowej) – będzie wiązała się z podwyższeniem marży. Inaczej będzie, jeśli upłynął wymagany okres korzystania z produktu bankowego, co nie pociąga za sobą utraty marży.

Kredyt i pożyczka

coins-635873__340Z pewnością wiele osób zastanawiało się czym się różnią kredyty od pożyczek. Zarówno w jednym jak i drugim przypadku dostajemy pieniądze i spłacamy raty, jednak istnieją pewne różnice pomiędzy tymi dwoma produktami finansowymi. Pożyczka działa podobnie jak kredyt gotówkowy, z tą różnicą, że chcąc zaciągnąć kredyt gotówkowy musimy ustalić ściśle określony cel tego kredytu. Natomiast pieniądze uzyskane dzięki pożyczkom możemy wydać na co tylko chcemy, nie musimy podawać konkretnego celu na jaki przeznaczamy pieniądze. Poza tą kwestią, bardzo ważną przede wszystkim dla klienta, jest jeszcze kilka kwestii prawnych. Kredytu może udzielić tylko bank, natomiast pożyczkę może udzielić osoba fizyczna lub instytucja posiadająca pieniądze. Bank dający kredyt musi nałożyć odpowiednie oprocentowanie, natomiast pożyczkodawca może to zrobić nieodpłatnie.  gpw  Jednak z doświadczenia wiemy, że firmy oferujące pożyczki gotówkowe nakładają bardzo duży procent, dużo większy niż w przypadku kredytów oferowanych przez banki. Dlatego też, jeśli potrzebujemy pieniądze na ściśle określony cel lepszym rozwiązaniem będzie nisko oprocentowany kredyt bankowy. Wiele firm oferujących pożyczki nakłada kosmiczne oprocentowanie i nawet jeśli nie jest ono podawane bezpośrednio, to w umowie znaleźć możemy wiele dodatkowych opłat, które powodują, że pożyczka jest bardzo niekorzystna. Jednak dla wielu osób jedynym wyjściem jest zaciągnięcie pożyczki, nawet jeśli potrzebują pieniądze na jakiś ściśle określony, konkretny cel. Mówię tu o sytuacji, w której jesteśmy już kredytobiorcami i bank nie może nam udzielić kolejnego kredytu. W takim przypadku jedynym rozwiązaniem będzie pożyczka, jednak unikajmy pożyczek jak tylko się da. Niech będą one dla Was ostatnią deską ratunku. Reklamując kredyty banki używają wielu zachęcająco brzmiących haseł, które czasami mogą oznaczać coś zupełnie innego w rzeczywistości. Aby wybrać bank, gdzie najlepiej wziąć kredyt trzeba zacząć od poznania podstawowych pojęć, z którymi spotkamy się podczas naszej „kredytowej przygody”  Wszędzie jesteśmy bombardowani reklamami najróżniejszych banków. Mają one nam do zaoferowania bez liku różnych ofert. Chcą nam otworzyć konto osobiste lub jeszcze lepiej  firmowe, założyć atrakcyjną lokatę, czy dać korzystny kredyt. Wszystko co wymieniłem to  najzwyklejsze produkty banku, które chce on nam sprzedać, a jak sprzedać, to wiadomo – zarobić. Jeśli potrzebny nam jest kapitał pieniężny, którego nie możemy zgromadzić sami, bo akurat bardzo goni nas czas lub po prostu nie jesteśmy w stanie zaoszczędzić tak dużej kwoty jaka jest nam potrzebna, zaciągnięcie kredytu będzie najlepszym rozwiązaniem. Najlepszym, o ile jesteśmy świadomi, że możemy ten kredyt spłacić. Nie należy bać się kredytu. Powstał on po to, aby obie strony, kredytodawca i kredytobiorca, mogły odnieść korzyści. W tym wypadku bank zarabia dając nam do dyspozycji konkretną sumę, otrzymując ją potem wraz z odsetkami i prowizją, które są dla niego zyskiem. My zaś w zamian za zgodę na stopniowe spłacanie kredytu powiększonego o odsetki otrzymujemy środki na sfinansowanie konkretnej inwestycji, typu kupno domu, czy samochodu lub w przypadku firm, np. na budowę kolejnej linii produkcyjnej, czy też kupno nowych maszyn.      Reklamując kredyty banki używają wielu zachęcająco brzmiących haseł, które czasami mogą oznaczać coś zupełnie innego w rzeczywistości. Aby wybrać bank, gdzie najlepiej wziąć kredyt trzeba zacząć od poznania podstawowych pojęć, z którymi na pewno spotkamy się podczas naszej „kredytowej przygody”. Aby w ogóle zacząć, należy sobie odpowiedzieć na pytanie: Na co przeznaczę otrzymane  pieniądze? Cel na jaki zaciągany jest kredyt musi być bowiem bankowi wiadomy, z racji tego, że jest to jedna z jego głównych cech, odróżniająca go chociażby od pożyczki, która nie wymaga podania celu jej zaciągnięcia. W zależności od celu otrzymamy określony rodzaj kredytu. Naturalnie oszukiwanie banku w tej kwestii nie ma sensu, gdyż Prawo bankowe wyraźnie daje mu możliwość sprawdzenia czy kredyt został wydatkowany zgodnie z przeznaczeniem zawartym w umowie kredytowej, jeśli nie grozi nam natychmiastowe wypowiedzenie umowy i konieczność spłaty całego kredytu. Jeśli chcemy więc kupić samochód, to weźmy kredyt samochodowy, jeśli potrzebne są nam pieniądze na wakacje to skorzystajmy z jakiejś ciekawej propozycji kredytu wakacyjnego. Zdolność kredytowa jest to opinia banku o tym, czy możemy ubiegać się o dany kredyt. To czy posiadamy zdolność kredytową zdecyduje czy w ogóle kredyt otrzymamy. Często zdarzyć się może, że bank wylicza, iż nasza zdolność kredytowa jest mniejsza, niż tego byśmy oczekiwali i zamiast 100 000 zł może nam pożyczyć jedynie 80 000. Zdolność kredytowa jest uzależniona przede wszystkim od tego jak kształtują się nasze zarobki i od ich prognozy na przyszłe lata. Bank bierze tutaj pod uwagę, czy źródło naszych zarobków jest stabilne, czy spłacając kredyt regularnie będziemy w stanie się utrzymać z pieniędzy, które nam pozostaną. Naturalnie szansa na udzielenie kredytu rośnie, kiedy możemy go jakoś fizycznie zabezpieczyć, np. poprzez hipotekę, albo kiedy ktoś decyduje się nam kredyt poręczyć. To jaką mamy zdolność kredytową decyduje również w dużej mierze o kształcie umowy kredytowej, czyli jakie będą odsetki, na jaki okres będzie sporządzana, itp. Ustalanie zdolności kredytowej wiąże się z indywidualnymi obliczeniami banków, które często owiane są wielką tajemnicą i słyszałem o wielu przypadkach, kiedy dana osoba otrzymywała różne opinie w poszczególnych bankach.  Oprocentowanie kredytu jest niejako ceną tego kredytu, czyli kwotą którą zapłacimy bankowi za jego udzielenie. Wyrażone jest procentowo w stosunku rocznym, a jego wysokość zależy zwykle od tzw. stopy referencyjnej (jedna z podstawowych stóp procentowych) i dodanej do niej marży banku. Wysokość oprocentowania jest często uzależniona od wysokości udzielanego kredytu i wysokości wkładu początkowego, tzn. im wyższy wkład i kredyt, tym niższe oprocentowanie.  Prowizja będąca dodatkowym kosztem ponoszonym przez kredytobiorcę oprócz odsetek, będących wynikiem oprocentowania. Prowizja naliczana jest na początku jako procent od kwoty kredytu. Zwykle prowizje nie przekraczają 3%. Oczywiście wiele banków rezygnuje z prowizji, ale często oznacza to trochę większe oprocentowanie, dlatego warto się zastanowić którą opcję wybrać. W wielu przypadkach bardziej opłacalne jest zapłacenie prowizji i otrzymanie mniejszego oprocentowania, co w końcowym rozrachunku wychodzi taniej.

Oferty finansowe

ballots-1194989__340Wszystkie banki posiadają w swojej gamie produktów szeroką ofertę dla klientów, nie zależnie od tego czego potrzebują. Oferty finansowe poszerzają się z dnia na dzień, dając nam coraz więcej możliwości przy realizacji naszych zamierzonych celów.  Jeśli chcemy kupić, dom, czy dofinansować sobie jego budowę, czy nawet postawić lokal użytkowy, możemy wybrać dogodne dla nas pożyczki hipoteczne. Jest naprawdę wiele sposobów, dzięki którym możemy otrzymać kredyty, tym bardziej jest to teraz coraz łatwiejsze niż kilka lat temu, a banki wydają zgody pod mniejszą presją, czasem nawet i bez poręczycieli. Jeśli nawet jesteśmy zwolennikami bezgotówkowych zakupów, banki są doskonale przygotowane na taką możliwość posiadając w swojej ofercie karty kredytowe, inaczej zwane płatniczymi, możemy dokonywać płatności gdziekolwiek jesteśmy, bez przymusu posiadania przy sobie gotówki. Jest to teraz bardzo powszechny sposób płatniczy, z którego właściwie korzystają wszyscy, tym bardziej, że nie musimy mieć założonego konta osobistego by korzystać z karty kredytowej banku, który będzie miał dla nas najlepszą ofertę.  Jak widać rozwój produktów finansowych pnie się z czasem, dając nam naprawdę wiele możliwości do wyboru. Mając zaledwie 18 lat i płynność finansową na swoim koncie, mamy równe możliwości otrzymania kredytu. Tym bardziej że praktycznie wszystkie instytucje bankowe nie pobierają już opłat za wydanie wniosków ani też prowizji jeśli operujemy nasza walutą i nie potrzebujemy już zazwyczaj zaświadczeń mówiących o naszych dochodach. To podstawowe zmiany, które uelastyczniają nam możliwość podjęcia kredytu. W takiej sytuacji nie pozostało nam nic innego, jak wybrać po prostu ofertę banku, która będzie nam najbardziej odpowiadać. Właściwa weryfikacja zdolności kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Bank wymaga wypełnienia we wniosku kredytowym danych dotyczących osiąganych przez potencjalnego kredytobiorcę dochodów, posiadanego majątku, a także wysokości zobowiązań wobec innych banków i podmiotów. Bank bardzo szczegółowo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego też lepiej wypełnić go rzetelnie i dokładnie, ponieważ brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie. Do wniosku należy załączyć przede wszystkim takie dokumenty, jak: zaświadczenie stwierdzające źródło i wysokość przychodów lub dochodów (w przypadku przedsiębiorców niezbędne są także zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami z ZUS i z podatkami z Urzędu Skarbowego), aktualny odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredytów, jednakże wszelkie formalności załatwiane są w placówce bankowej lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawierającej już szczegółowe warunki kredytu. I tu najważniejsza uwaga, za nim złożymy swój podpis przeczytajmy jej zapisy jeszcze raz bardzo uważnie i poprośmy o przedstawienie regulaminu usług wraz z kompletna tabelą prowizji. Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty. Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty. Z uwagi na długi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najczęściej udzielanymi kredytami na te cele są kredyty o zmiennej stopie procentowej. Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch części: stóp procentowych obowiązujących na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Wysokość marży banku zależy od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji tym niższa stopa procentowa. Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości. Oprocentowanie zależy również od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Jeśli udział własny klienta przekracza 50 procent planowanych kosztów inwestycji banki często obniżają oprocentowanie o 0,5 – 1 punktu procentowego. Przy wyborze kredytu o stałym oprocentowaniu należy wziąć pod uwagę przewidywania rynkowe co do zmian stóp procentowych. WIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie. WIBOR 3 M oznacza stopę procentową dla pożyczek międzybankowych trzymiesięcznych. LIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w walutach na rynku międzybankowym w Londynie. EURIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w euro na europejskim rynku międzybankowym. Po przejściu całej procedury kredytowej, czyli spełnieniu wszystkich wymaganych warunków, udowodnieniu przychodów oraz ustanowieniu zabezpieczenia – dostajemy wymarzone pieniądze. Wtedy możemy powiedzieć, że jesteśmy „szczęśliwymi” posiadaczami kredytu. Niestety w tym momencie zaczynają się zazwyczaj problemy, gdyż stajemy przed dosyć trudnym zadaniem – oddawaniem pieniędzy. Zazwyczaj jest to systematyczna spłata określonej wcześniej kwoty. W zależności jaki wybierzemy sposób spłaty, będą to raty malejące lub równe. Raty malejące spowodują, że w sumie zapłacimy mniej za określony kredyt, jednak na początku płatności te mogą być naprawdę wysokie. W przypadku rat równych, będziemy płacić systematycznie takiej samej wysokości raty, jednak to spowoduje, że faktycznie poniesiemy większy koszt kredytu. W czasie okresu spłaty kredytu może się zdarzyć, że nasza sytuacja finansowa wyraźnie się poprawi i będziemy w stanie spłacić wcześniej pozostałą część kredytu. Oczywiście możemy to zrobić w każdej chwili, jeśli w umowie kredytowej jest zawarty odpowiedni punkt. Warto jednak zastanowić się czy takie rozwiązanie jest dla nas opłacalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że banki pobierają od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązań. Dlaczego? Należy pamiętać, że bank stara się przewidzieć wpłaty i wypłaty, aby dobrze obliczyć koszt pożyczanych pieniędzy oraz aby efektywnie zarządzać gotówką. Przedterminowa spłata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przepływów gotówki w banku oraz powoduje nieplanowe zwiększenie płynności w banku, które wymaga szybkiej reakcji dotyczącej kierunku zainwestowania wpłaconej kwoty. Najczęściej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu wynoszą około 1 % wartości kredytu, choć zdarzają się także oferty z możliwością wcześniejszej spłaty kredytu – za darmo.