Finansowanie zakupu nieruchomości

gdynia-429516__340Jeżeli stajesz przed decyzją o zakupie swojego pierwszego, wymarzonego mieszkania to z pewnością czujesz się troszkę zagubiony. Jest to czas w którym podejmujesz wiele trudnych decyzji, które zaważą na najbliższych latach Twojego życia.  Zresztą każdy zakup mieszkania czy domu wiąże się z pewnym stresem i niepewnością.Wybór odpowiedniej lokalizacji, wybór pomiędzy nowym mieszkaniem a używanym, oszacowanie kosztów późniejszego wykończenia mieszkania, oszacowanie kosztów czynszu itp. może przyprawić o zawrót głowy. Niejednokrotnie chciałby się aby to ktoś zadecydował za nas.   W tym całym zamieszaniu pojawia się jeszcze kwestia finansowania inwestycji. Zakładając, że nie należysz do tych szczęśliwców, którzy mają całe potrzebne pieniądze na zakup mieszkania czy domu, pojawia się kwestia związania się z jakimś bankiem za pomocą kredytu hipotecznego. W szeregu przepisów, praw, umów i opłat często nie potrafimy zdecydować, jaki kredyt będzie najodpowiedniejszy dla nas.  Wybór oferty zależy w dużym stopniu od naszych oczekiwań oraz potrzeb. Tak jak wszędzie, nie istnieje jedna dobra oferta kredytu dla każdego. Należy wziąć pod uwagę, czy posiadamy wkład własny, walutę w jakiej chcemy zaciągnąć kredyt, okres w jakim chcemy go spłacać, oraz czy bierzemy pod uwagę wcześniejszą spłatę kredytu. Najprościej spisać sobie wszystkie nasze wymagania odnośnie kredytu i od razu odrzucać oferty, które nie spełniają tych uznanych przez nas za krytyczne. W tym celu warto zapoznać się z tabelą opłat i prowizji banku, oraz umową kredytową. Tabela powinna być dostępna na stronie banku, natomiast o umowę można bank poprosić. Co więcej – nie wiąże się to z jakąkolwiek deklaracją z naszej strony, a bank powinien bez problemu taką umowę nam przekazać. Warto także zapoznać się dokładnie z regulaminem banku.  W przypadku kredytów walutowych, należy zwrócić uwagę na tabelę kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na jakiej podstawie bank je ustala, jak jest aktualny i historyczny kurs waluty, jakie są marże za udzielenie kredytu w walucie oraz czy jest możliwość spłaty kredyty w danej walucie. Jeżeli zamierzamy kupić mieszkanie u dewelopera i kredyt będzie wypłacany w transzach, należy uważać na to aby przy ostatniej transzy nie zabrakło nam pieniędzy. Jeżeli wartość waluty w stosunku do złotego spadnie, może się okazać, że przewidziana w umowie wartość w waluty, nie pokrywa raty z złotych, a dodatkowe pieniądze będziemy musieli dopłacić z własnej kieszeni.  Jeszcze inną rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę są wymagane zabezpieczenia oraz inne opłaty. Niejednokrotnie okazuje się, że oprócz hipoteki konieczna będzie cesja z polisy na życie lub dodatkowe ubezpieczenia na życie, na nieruchomość itp. Każdy bank ma zupełnie różne warunki kredytowe. Jedni mają wyższe oprocentowanie, inni wyższą prowizję. W każdym przypadku jednak, oferta przygotowana jest w taki sposób, żeby bank na takich warunkach nic nie stracił. Jeśli więc wybraliśmy konkretną ofertę, warto wynegocjować z bankiem warunki umowy.  Doradcy są bezpłatni? Zawsze dziwi nas to, że wszelkie firmy, które doradzają finansowo, działają bezpłatnie. Zastanawiamy się wtedy czy doradzają nam wtedy konkretną ofertę na kredyt hipoteczny (współpracując z konkretnym bankiem) czy to raczej działanie charytatywne? Nic z tych rzeczy. Doradcy finansowi biorą w każdym banku grupowy kredyt hipoteczny. W takim wypadku mogą negocjować warunki kredytu. Różnice między tym, co wynegocjowałby klient a tym, co udało im się uzyskać biorą jako zarobek dla siebie. Czy to znaczy, że każdy z nas może negocjować warunki umowy kredytowej. Niekoniecznie w takim stopniu ale zawsze!  Jak negocjować? Im większy kredyt weźmiesz, tym więcej zarobi bank. Jeśli bank zarobi więcej, może więc być bardziej przychylny na zmianę warunków na kredyt hipoteczny. Oczywiście jeśli potrzebujesz tylko niewiele pieniędzy (np. na zmianę mieszkania) nie będziesz miał zbyt wielu możliwości na negocjację. Jeśli jednak masz zamiar kupić dużą nieruchomość i sfinansować ja w całości z kredytu (i oczywiście jeśli masz na ten cel zdolność finansową) Bank Ci chętniej da preferencyjne warunki. Zorientuj się również co oferują inne banki. Jeśli będziesz znał konkurencję będziesz stał na lepszej pozycji. Czy pracownicy banków mają jakiś luz decyzyjny (np. negocjowane opłaty)?  Zawsze warto próbować negocjować warunki kredytu z bankiem, jednak nie można liczyć na zbyt wiele. Pracownicy banku mają pewien luz decyzyjny, jednak powyżej tego co mogą zrobić, możliwość negocjacji mają jedynie Ci, którzy biorą duży kredyt hipoteczny mając przy tym wysokie dochody. Na specjalne traktowanie mogą liczyć także starzy klienci banku. Wtedy jednak pracownicy banku kontaktują się z dyrekcją.

Oferty finansowe

ballots-1194989__340Wszystkie banki posiadają w swojej gamie produktów szeroką ofertę dla klientów, nie zależnie od tego czego potrzebują. Oferty finansowe poszerzają się z dnia na dzień, dając nam coraz więcej możliwości przy realizacji naszych zamierzonych celów.  Jeśli chcemy kupić, dom, czy dofinansować sobie jego budowę, czy nawet postawić lokal użytkowy, możemy wybrać dogodne dla nas pożyczki hipoteczne. Jest naprawdę wiele sposobów, dzięki którym możemy otrzymać kredyty, tym bardziej jest to teraz coraz łatwiejsze niż kilka lat temu, a banki wydają zgody pod mniejszą presją, czasem nawet i bez poręczycieli. Jeśli nawet jesteśmy zwolennikami bezgotówkowych zakupów, banki są doskonale przygotowane na taką możliwość posiadając w swojej ofercie karty kredytowe, inaczej zwane płatniczymi, możemy dokonywać płatności gdziekolwiek jesteśmy, bez przymusu posiadania przy sobie gotówki. Jest to teraz bardzo powszechny sposób płatniczy, z którego właściwie korzystają wszyscy, tym bardziej, że nie musimy mieć założonego konta osobistego by korzystać z karty kredytowej banku, który będzie miał dla nas najlepszą ofertę.  Jak widać rozwój produktów finansowych pnie się z czasem, dając nam naprawdę wiele możliwości do wyboru. Mając zaledwie 18 lat i płynność finansową na swoim koncie, mamy równe możliwości otrzymania kredytu. Tym bardziej że praktycznie wszystkie instytucje bankowe nie pobierają już opłat za wydanie wniosków ani też prowizji jeśli operujemy nasza walutą i nie potrzebujemy już zazwyczaj zaświadczeń mówiących o naszych dochodach. To podstawowe zmiany, które uelastyczniają nam możliwość podjęcia kredytu. W takiej sytuacji nie pozostało nam nic innego, jak wybrać po prostu ofertę banku, która będzie nam najbardziej odpowiadać. Właściwa weryfikacja zdolności kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Bank wymaga wypełnienia we wniosku kredytowym danych dotyczących osiąganych przez potencjalnego kredytobiorcę dochodów, posiadanego majątku, a także wysokości zobowiązań wobec innych banków i podmiotów. Bank bardzo szczegółowo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego też lepiej wypełnić go rzetelnie i dokładnie, ponieważ brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie. Do wniosku należy załączyć przede wszystkim takie dokumenty, jak: zaświadczenie stwierdzające źródło i wysokość przychodów lub dochodów (w przypadku przedsiębiorców niezbędne są także zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami z ZUS i z podatkami z Urzędu Skarbowego), aktualny odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredytów, jednakże wszelkie formalności załatwiane są w placówce bankowej lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawierającej już szczegółowe warunki kredytu. I tu najważniejsza uwaga, za nim złożymy swój podpis przeczytajmy jej zapisy jeszcze raz bardzo uważnie i poprośmy o przedstawienie regulaminu usług wraz z kompletna tabelą prowizji. Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty. Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty. Z uwagi na długi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najczęściej udzielanymi kredytami na te cele są kredyty o zmiennej stopie procentowej. Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch części: stóp procentowych obowiązujących na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Wysokość marży banku zależy od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji tym niższa stopa procentowa. Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości. Oprocentowanie zależy również od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Jeśli udział własny klienta przekracza 50 procent planowanych kosztów inwestycji banki często obniżają oprocentowanie o 0,5 – 1 punktu procentowego. Przy wyborze kredytu o stałym oprocentowaniu należy wziąć pod uwagę przewidywania rynkowe co do zmian stóp procentowych. WIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie. WIBOR 3 M oznacza stopę procentową dla pożyczek międzybankowych trzymiesięcznych. LIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w walutach na rynku międzybankowym w Londynie. EURIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w euro na europejskim rynku międzybankowym. Po przejściu całej procedury kredytowej, czyli spełnieniu wszystkich wymaganych warunków, udowodnieniu przychodów oraz ustanowieniu zabezpieczenia – dostajemy wymarzone pieniądze. Wtedy możemy powiedzieć, że jesteśmy „szczęśliwymi” posiadaczami kredytu. Niestety w tym momencie zaczynają się zazwyczaj problemy, gdyż stajemy przed dosyć trudnym zadaniem – oddawaniem pieniędzy. Zazwyczaj jest to systematyczna spłata określonej wcześniej kwoty. W zależności jaki wybierzemy sposób spłaty, będą to raty malejące lub równe. Raty malejące spowodują, że w sumie zapłacimy mniej za określony kredyt, jednak na początku płatności te mogą być naprawdę wysokie. W przypadku rat równych, będziemy płacić systematycznie takiej samej wysokości raty, jednak to spowoduje, że faktycznie poniesiemy większy koszt kredytu. W czasie okresu spłaty kredytu może się zdarzyć, że nasza sytuacja finansowa wyraźnie się poprawi i będziemy w stanie spłacić wcześniej pozostałą część kredytu. Oczywiście możemy to zrobić w każdej chwili, jeśli w umowie kredytowej jest zawarty odpowiedni punkt. Warto jednak zastanowić się czy takie rozwiązanie jest dla nas opłacalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że banki pobierają od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązań. Dlaczego? Należy pamiętać, że bank stara się przewidzieć wpłaty i wypłaty, aby dobrze obliczyć koszt pożyczanych pieniędzy oraz aby efektywnie zarządzać gotówką. Przedterminowa spłata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przepływów gotówki w banku oraz powoduje nieplanowe zwiększenie płynności w banku, które wymaga szybkiej reakcji dotyczącej kierunku zainwestowania wpłaconej kwoty. Najczęściej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu wynoszą około 1 % wartości kredytu, choć zdarzają się także oferty z możliwością wcześniejszej spłaty kredytu – za darmo.

Spread walutowy

coin-559687__340Spread walutowy – pierwszy najczęściej skrzętnie ukrywany przez banki koszt kredytu, mogący wynosić nawet kilkanaście procent! Kilka miesięcy temu w jednej z poczytnych gazet ukazał się artykuł: „Jak nas banki robią w spread?”. Już sam tytuł bardzo dobrze oddaje problematykę zagadnienia. Obecnie standardem jest spread na poziomie około 5%, choć banków które od tej normy odbiegają w obie strony nie brakuje. Spread to nic innego jak różnica między ceną kupna a sprzedaży waluty. Najprościej tłumacząc bank przeliczając wartość naszego kredytu stosuje kurs kupna np. CHF, EUR lub USD, a przy ustalaniu wysokości miesięcznej raty – kurs sprzedaży tej waluty. Niestety daremnie szukać w zapisach umów kredytowych wzmianek na temat tego w jaki sposób bank spread wylicza. Jest to niewiadoma, z którą decydując się na kredyt walutowy musimy się zgodzić. To co możemy zrobić to przyjrzeć się jak w danym banku spread wyliczany był w przeszłości, mając nadzieję, że ów bank będzie kierował się tą samą polityką w przyszłości. Niestety spread walutowy w niektórych przypadkach może być czynnikiem, który po dokładnych wyliczeniach sprawia, że refinansowanie kredytu na inny w przyszłości staje się zwyczajnie nieopłacalne. Od lipca 2009 roku w życie weszła tak zwana rekomendacja S2. W myśl tej rekomendacji banki mają obowiązek dać możliwość spłacania kredytów walutowych w walucie w jakiej kredyt został zaciągnięty. Zanim z tej możliwości skorzystamy, sprawdźmy czy jest to dla nas opłacalne. Są bowiem na rynku banki, które spread mają na tyle atrakcyjny, że trudno będzie nam znaleźć korzystniejszą ofertę, choćbyśmy walutę mieli zakupić w zaprzyjaźnionym kantorze.  Kolejny dwa czynniki którym warto się przyjrzeć to prowizja za przewalutowanie oraz wcześniejszą częściową nadpłatę kredytu lub całkowitą jego spłatę. Biorąc kredyt hipoteczny na 30 lat warto co jakiś czas zorientować się w aktualnej ofercie dostępnej u konkurencji. Banki, aby przyciągnąć do siebie klienta często dla tych posiadających już kredyt hipoteczny terminowo spłacany mają specjalne promocje. I właśnie dlatego warto, aby wcześniejsza spłata kredytu w naszym banku była jak najtańsza. Wiele banków możliwość wcześniejszej bezpłatnej spłaty daje już po 3 latach trwania umowy kredytowej. Są jednak takie w których czynność ta kosztować nas może nawet kilka procent przez cały okres kredytowania. Podobnie jest z przewalutowaniem – tutaj prowizja w zależności od banku wacha się od zera do kilku procent. W gąszczu niejasnych przepisów, umów bankowych pisanych drobnym druczkiem ciężko jest wybrać odpowiedni kredyt hipoteczny. W tym artykule poznasz zbiór elementów, na które warto zwrócić uwagę. Jeżeli zastanawiasz się nad wzięciem kredytu hipotecznego, to warto wziąć pod uwagę dwie rzeczy. Jaki jest Twój wkład własny z uzbieranych oszczędności oraz ile będziesz potrzebował kredytu udzielonego Ci przez bank. Zazwyczaj minimalny wkład własny wynosi około 20% całej kwoty niezbędnej do wybudowania domu czy zakupu mieszkania. W sytuacji, gdy nie masz żadnych oszczędności, które przeznaczyłbyś na wkład własny, bank może dać 100% kwoty, która jest Ci niezbędna. W takim przypadku będziesz musiał ponieść dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego. Jeżeli oszacowałeś już, jaka jest Twoja obecna sytuacja finansowa przejdź do następnego kroku. Kredyty złotówkowe charakteryzują się oprocentowaniem nominalnym między 6 a 7%. Możliwe, że jesteś laikiem i nie wiesz, na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert tak, aby nie dać się naciągnąć pracownikowi banku.  Pierwsza rzecz, na jaką warto zwrócić uwagę to: Oprocentowanie ma niebagatelny wpływ na to, jakiej wielkości miesięcznie będziemy płacić odsetki. Wpływ na oprocentowanie mają dwa elementy. Pierwszy z nich to stawka oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym. Należy do niej WIBOR (kredyty w PLN), LIBOR (kredyty w CHF), EURIBOR (kredyty w Euro). Drugi element to marża banku, którą możemy negocjować na niższą. Argumenty, dzięki którym możemy wynegocjować niższą marżę to umowa o pracę na czas nieokreślony oraz pozytywna historia kredytowa związana ze spłacaniem dotychczasowych kredytów w terminie.  Wyższą marże od banku możesz, natomiast dostać w sytuacji, gdy Twój wkład własny jest na poziomie zerowym.