Finansowanie zakupu nieruchomości

gdynia-429516__340Jeżeli stajesz przed decyzją o zakupie swojego pierwszego, wymarzonego mieszkania to z pewnością czujesz się troszkę zagubiony. Jest to czas w którym podejmujesz wiele trudnych decyzji, które zaważą na najbliższych latach Twojego życia.  Zresztą każdy zakup mieszkania czy domu wiąże się z pewnym stresem i niepewnością.Wybór odpowiedniej lokalizacji, wybór pomiędzy nowym mieszkaniem a używanym, oszacowanie kosztów późniejszego wykończenia mieszkania, oszacowanie kosztów czynszu itp. może przyprawić o zawrót głowy. Niejednokrotnie chciałby się aby to ktoś zadecydował za nas.   W tym całym zamieszaniu pojawia się jeszcze kwestia finansowania inwestycji. Zakładając, że nie należysz do tych szczęśliwców, którzy mają całe potrzebne pieniądze na zakup mieszkania czy domu, pojawia się kwestia związania się z jakimś bankiem za pomocą kredytu hipotecznego. W szeregu przepisów, praw, umów i opłat często nie potrafimy zdecydować, jaki kredyt będzie najodpowiedniejszy dla nas.  Wybór oferty zależy w dużym stopniu od naszych oczekiwań oraz potrzeb. Tak jak wszędzie, nie istnieje jedna dobra oferta kredytu dla każdego. Należy wziąć pod uwagę, czy posiadamy wkład własny, walutę w jakiej chcemy zaciągnąć kredyt, okres w jakim chcemy go spłacać, oraz czy bierzemy pod uwagę wcześniejszą spłatę kredytu. Najprościej spisać sobie wszystkie nasze wymagania odnośnie kredytu i od razu odrzucać oferty, które nie spełniają tych uznanych przez nas za krytyczne. W tym celu warto zapoznać się z tabelą opłat i prowizji banku, oraz umową kredytową. Tabela powinna być dostępna na stronie banku, natomiast o umowę można bank poprosić. Co więcej – nie wiąże się to z jakąkolwiek deklaracją z naszej strony, a bank powinien bez problemu taką umowę nam przekazać. Warto także zapoznać się dokładnie z regulaminem banku.  W przypadku kredytów walutowych, należy zwrócić uwagę na tabelę kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na jakiej podstawie bank je ustala, jak jest aktualny i historyczny kurs waluty, jakie są marże za udzielenie kredytu w walucie oraz czy jest możliwość spłaty kredyty w danej walucie. Jeżeli zamierzamy kupić mieszkanie u dewelopera i kredyt będzie wypłacany w transzach, należy uważać na to aby przy ostatniej transzy nie zabrakło nam pieniędzy. Jeżeli wartość waluty w stosunku do złotego spadnie, może się okazać, że przewidziana w umowie wartość w waluty, nie pokrywa raty z złotych, a dodatkowe pieniądze będziemy musieli dopłacić z własnej kieszeni.  Jeszcze inną rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę są wymagane zabezpieczenia oraz inne opłaty. Niejednokrotnie okazuje się, że oprócz hipoteki konieczna będzie cesja z polisy na życie lub dodatkowe ubezpieczenia na życie, na nieruchomość itp. Każdy bank ma zupełnie różne warunki kredytowe. Jedni mają wyższe oprocentowanie, inni wyższą prowizję. W każdym przypadku jednak, oferta przygotowana jest w taki sposób, żeby bank na takich warunkach nic nie stracił. Jeśli więc wybraliśmy konkretną ofertę, warto wynegocjować z bankiem warunki umowy.  Doradcy są bezpłatni? Zawsze dziwi nas to, że wszelkie firmy, które doradzają finansowo, działają bezpłatnie. Zastanawiamy się wtedy czy doradzają nam wtedy konkretną ofertę na kredyt hipoteczny (współpracując z konkretnym bankiem) czy to raczej działanie charytatywne? Nic z tych rzeczy. Doradcy finansowi biorą w każdym banku grupowy kredyt hipoteczny. W takim wypadku mogą negocjować warunki kredytu. Różnice między tym, co wynegocjowałby klient a tym, co udało im się uzyskać biorą jako zarobek dla siebie. Czy to znaczy, że każdy z nas może negocjować warunki umowy kredytowej. Niekoniecznie w takim stopniu ale zawsze!  Jak negocjować? Im większy kredyt weźmiesz, tym więcej zarobi bank. Jeśli bank zarobi więcej, może więc być bardziej przychylny na zmianę warunków na kredyt hipoteczny. Oczywiście jeśli potrzebujesz tylko niewiele pieniędzy (np. na zmianę mieszkania) nie będziesz miał zbyt wielu możliwości na negocjację. Jeśli jednak masz zamiar kupić dużą nieruchomość i sfinansować ja w całości z kredytu (i oczywiście jeśli masz na ten cel zdolność finansową) Bank Ci chętniej da preferencyjne warunki. Zorientuj się również co oferują inne banki. Jeśli będziesz znał konkurencję będziesz stał na lepszej pozycji. Czy pracownicy banków mają jakiś luz decyzyjny (np. negocjowane opłaty)?  Zawsze warto próbować negocjować warunki kredytu z bankiem, jednak nie można liczyć na zbyt wiele. Pracownicy banku mają pewien luz decyzyjny, jednak powyżej tego co mogą zrobić, możliwość negocjacji mają jedynie Ci, którzy biorą duży kredyt hipoteczny mając przy tym wysokie dochody. Na specjalne traktowanie mogą liczyć także starzy klienci banku. Wtedy jednak pracownicy banku kontaktują się z dyrekcją.

Kredyt mieszkaniowy we franku szwajcarskim

home-167734__340Większość aktualnie zaciągniętych kredytów mieszkaniowych, była zaciągana we franku szwajcarskim. Charakteryzowały się one dużo niższym oprocentowaniem, niż w przypadku kredytów w złotówkach oraz stabilnym kursem franka szwajcarskiego. Niestety, w czasie kryzysu okazało się jak duże znaczenie ma ryzyko kursowe. W skutek osłabienia się polskiej waluty, raty kredytów znacznie wzrosły i dorównywały, a nawet przekraczały raty kredytów zaciągniętych z PLN, a wartość kredytów w polskiej walucie rosła mimo systematycznego jego spłacania. Łatwo jednak wyobrazić sobie odwrotną sytuację, czyli umacniający się złoty i znaczny spadek wartości kredytu. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku kredytów zaciągniętych w 2000-2001 roku w dolarach amerykańskich. Ich wartość zmniejszyła się o jedną trzecią.  Generalna zasada jest następująca – należy korzystać z kredytów walutowych, w przypadku słabego złotego i wysokiego kursu tych walut. Trudno jednak jednoznacznie przewidzieć co będzie się działo w przeciągu najbliższych kilku lat. Jeżeli więc zamierzamy kredyt szybko spłacić, to nie warto ryzykować, że kurs waluty mocno wzrośnie i na tym stracimy. Dodatkowo oprocentowanie kredytów w PLN będzie stopniowo maleć wraz z przybliżeniem się terminu zmiany naszej waluty na euro.  Należy także wziąć pod uwagę różnicę w marży przy udzielaniu kredytów w walucie, gdzie jest ona zazwyczaj wyższa. Na ich korzyść przemawia dużo niższe oprocentowanie.  Najpopularniejszą walutą obcą, dla kredytów hipotecznych jest frank szwajcarski. Przede wszystkim dlatego, że wahania kursu franka w stosunku do złotego, były najstabilniejsze i w dłuższej perspektywie wydaje się, że tak pozostanie. Kredyty hipoteczne oferuje większość banków działających na polskim rynku. Każdy z banków ma w swoim asortymencie produktów kredyt, który może być przeznaczony przede wszystkim na zakup lub budowę domu czy mieszkania. Oczywiście możemy także znaleźć kredyty hipoteczne na zakup działki budowlanej, remont, modernizację, renowację domu lub mieszkania, na przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności oraz inne cele akceptowane przez bank. Prawie wszystkie banki pozwalają na finansowanie 80 proc. inwestycji, czyli wymagają co najmniej 20 proc. wkładu własnego. Kredyt hipoteczny zazwyczaj dostępny jest w czterech walutach: złotówka, dolar, euro i frank szwajcarski. Wybór jest duży, pytanie więc czego szukamy. Oprocentowanie pożyczek jest uzależnione od wybranej waluty. Oczywiście najwyżej oprocentowane są kredyty w złotówkach, natomiast kredyty w obcych walutach oprocentowane są znacznie niżej i dlatego cieszyły się przez pewien czas największym powodzeniem. Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie możemy zapominać o największym ryzyku – ryzyku walutowym. Bezpieczniej myśleć w tej chwili o kredycie w złotych (chociaż euro po wzroście kursu może być również atrakcyjne, ale już raczej nie dolar amerykański, którego kurs jest dość słaby).  Banki kuszą nas niskim oprocentowaniem w złotych. Kredyt za jedyne 5,49 proc., a jeszcze lepiej 4,99 proc. brzmi bardzo kusząco. Okazuje się jednak, że i owszem takie oprocentowanie obowiązuje, ale tylko w pierwszym roku kredytowania, później to już wolna amerykanka i 8 proc., ale i może być 10 proc. w zależności od strategii banku. Dlatego tak istotne jest w jaki sposób bank ustala oprocentowanie. Najlepszym rozwiązaniem dla kredytobiorców jest sposób oparty o stawkę bazową pożyczek na rynku międzybankowym (np. WIBOR 3 miesięczny) plus stała marża banku. W takim przypadku będziemy mieli pewność, że relatywnie nasz kredyt nie zdrożeje i „jasny układ” zmiany oprocentowania. Wszelkie inne sposoby oparte o dowolną ocenę zarządu banku nie daje pewności, że ten nie oprze się pokusie podwyższania przychodów naszym kosztem.  Zanim podpiszemy umowę kredytową warto zwrócić jeszcze uwagę na różnego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana naliczona jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć 1-2 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys. zł daje kwotę 1000-2000 zł, czyli jedną ratę dodatkowo. Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu – ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowią duże obciążenie naszego budżetu.  Bank po przyznaniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie, gdyż sposób płatności w kredytach mieszkaniowych nie zakłada wcześniejszego uruchomienia środków niż w momencie sprzedaży. Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość – naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta. Budując musimy również zainteresować się tym ile kosztuje wizyta inspektora kredytowego na budowie lub z ewentualnymi kosztami wyceny postępów budowy, które przeprowadza się dla celów sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków. Wycena będzie nam również potrzebna do ustanowienia hipoteki, a to kolejne kilkaset złotych znikające z naszego portfela. Musimy pamiętać o wszystkich dodatkowe prowizjach, opłatach, aby nagle nie okazało się, że po ich uiszczeniu możemy mieć problem z zapłaceniem pierwszej raty kredytu lub dodatkowe wydatki mogą się okazać szczególnie uciążliwe dla naszej kieszeni nawet wtedy, gdy wcześniej będziemy chcieli spłacić kredyt – opłaty za wcześniejszą spłatę lub zmienić w trakcie trwania umowy walutę kredytu – prowizja za przewalutowanie. Mając całościowy obraz kosztów dopiero możemy podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.