Oferta kredytów hipotecznych

ballots-1195005__340Najczęściej banki oferują dwa rodzaje kredytów hipotecznych – z malejącymi ratami oraz z ratami równymi. Niezależnie jednak od rodzaju, rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa oznacza pieniądze, które faktycznie pożyczyliśmy od banku. Część odsetkowa to opłata pobierana przez bank za skredytowanie nam kapitału. Różnica w ratach malejących i równych zależy od sposobu skonstruowania rat. W przypadku rat malejących, bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągnięte jest zobowiązanie. Następnie obliczane są odsetki i doliczane do kapitału. W przypadku rat równych, odsetki są naliczane na cały okres kredytowania, dodawane są do kapitału i dzielone przez okres spłaty. Na początku główną część raty stanowią odsetki, które spłacane są jakby na początku. Pod koniec spłacamy główne kapitał.  Jaką więc opcję wybrać? Zależy to przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Przy ratach malejących dynamicznie i równomiernie spłacamy kapitał, co powoduje, że odsetki z czasem maleją. Co więcej, wcześniejsza spłata części kapitału skutkuje zmniejszeniem się odsetek. W przypadku rat równych, spłacamy przez cały okres kredytowania jedną, równą ratę, która na początku (pierwsze 4-5 lat) jest niższa od rat malejących. Jako, że odsetki są naliczane na samym początku okresu kredytowania, w rezultacie jednak płacimy więcej niż przy ratach malejących. Budowa własnych czterech kątów na kredyt to nie tylko kosztowne przedsięwzięcie, ale również bardzo ryzykowne. Może być ono jednak opłacalne, gdy porówna się czynsz z ratą kredytu. Kto może otrzymać kredyt hipoteczny? Każdy kto spełni warunki stawiane przez bank, czyli będzie miał zdolność kredytową. Wszystko zależy od dochodów, wielkości rodziny, żądanej kwoty kredytu oraz okresu spłaty. W praktyce klient musi spełniać bardzo rygorystyczne warunki: zarobki kredytobiorcy powinny być wysokie, natomiast rachunki, które płaci jak najniższe. Na poczet rachunków wchodzą comiesięczne opłaty za czynsz, samochód, wydatki na jedzenie, ubranie, a także raty innych pożyczek. Takiej wstępnej oceny zdolności kredytowej możemy dokonać nawet samodzielnie korzystając z odpowiednich kalkulatorów w portalach finansowych. Pozwalają one oszacować wielkość kredytu na jaki nas stać. Bo kredyt to nie tylko sposób na realizację własnych marzeń jak przekonują nas reklamy bankowe, ale i wymagające wielu wyrzeczeń obciążenie domowego budżetu. Jeśli ma być ono mało dotkliwe i w najlepszy sposób dostarczało nam środków na budowę domu to za nim podpiszemy umowę w banku czeka nas pewna praca. Im bardziej przygotujemy się do zaciągnięcia kredytu, tym mniej będziemy rozczarowani wielkością kosztów z nim związanych. Paradoksalnie zdolność kredytowa może być w dwojaki sposób interpretowana przez bank, nawet przy założeniu takich samych dochodów i wydatków w naszym gospodarstwie domowym. Tutaj determinantą jest przede wszystkim forma spłaty kredytu – raty malejące czy raty równe. Dla nas, czyli kredytobiorców, bardziej opłacalnym sposobem oddawania pieniędzy, wydaje się być ten pierwszy. Wynika to przede wszystkim z tego, że przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego w miarę upływu czasu są one coraz niższe. Raty równe zapewnią takie same, równe płatności w całym okresie spłaty, jednak suma spłaconych odsetek będzie wyższa niż w przypadku rat malejących. Z drugiej strony raty malejące nie są najlepszym rozwiązaniem z powodu zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa liczona jest dla najwyższej raty kredytu i wybór rat malejących, gdy pierwsza płatność jest bardzo wysoka, znacznie obniża naszą zdolność kredytową, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o który możemy się ubiegać. Przy wyborze rat równych, sytuacja jest odwrotna. Decydując się na taką formę spłaty kredytu, zwiększamy naszą zdolność kredytową i dzięki temu kwota kredytu może być wyższa. Najprostszym sposobem wyboru kredytu jest skorzystanie z usług pośrednika kredytowego lub bardziej niezależnego doradcy kredytowego. Za pośrednictwem telefonu lub internetu możemy uzyskać argumenty na rzecz takiej lub innej oferty banku. Im bardziej niezależne źródło informacji, np. portale finansowe lub internetowe grupy dyskusyjne tym analizy i opinie na temat poszczególnych ofert kredytów są bardziej obiektywne. W portalu finansowym dodatkowo możemy porównać i dokonać symulacji rat kredytowych w poszczególnych bankach. Instytucje te z reguły mają najbardziej kompletne i całościowe dane o ofertach kredytowych, a także narzędzia i poradniki pozwalające na samodzielną ocenę poszczególnych kredytów. Zawsze też można zapytać redaktora portalu czy skorzystać ze specjalnego telefonu lub czata internetowego. Ważnym źródłem informacji o kredytach mogą być inni kredytobiorcy, nasi znajomi, ale tu uwaga, ich doświadczenia są ograniczone do jednego banku i ich postrzeganie oferty bankowej (z uwagi na inne potrzeby) może być mało adekwatne dla naszych potrzeb.Zwróćmy również uwagę na ubezpieczenia oferowane do kredytu a niejednokrotnie takie ubezpieczenia są obowiązkowe. Natomiast u typowego pośrednika uważajmy, u niego będzie liczyć się bardziej sprzedaż niż dobranie najlepszej oferty dla klienta, dodatkowo istnieje niebezpieczeństwo, że trafimy na firmę tzw. systemu argentyńskiego oferującą z reguły atrakcyjne oprocentowanie i niskie wymogi w zakresie zdolności kredytowej. Jeśli mamy podejrzenia, co do tego, że pośrednik to konsorcjum argentyńskie to lepiej zrezygnować z takiej oferty – konsument z reguły ponosi dodatkowe koszty działania takiego konsorcjum, a co gorsze nie może wcześniej wycofać się z niego, jeśli nie spłaci swoich rat. W konsorcjum nie jest również określona data udzielenia kredytu, o jakości takiej oferty świadczyć może to, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta przestrzega przed nimi, a my robimy to samo – w finansach po prostu nie ma nadzwyczajnych okazji. Pamiętać należy, że nawet klasyczny doradca kredytowy (pośredniczący na rzecz konkretnego banku) najbardziej zainteresowany będzie swoją prowizją, a kredyt będziemy spłacać jednak my. Do doradztwa musimy podchodzić z dużą dozą krytycyzmu, ale jeśli nie znamy się zupełnie na kredytach i nie mamy ochoty na sprawdzanie ofert, przeliczanie rat przy pomocy kalkulatorów na stronach internetowych portali finansowych to lepiej zadzwonić do doradcy i uzyskać mniej lub bardziej kompetentną informację wskazującą na konkretny produkt bankowy niż wybierać w ciemno. Również najbardziej wytrwali samodzielnie poszukujący kredytu mogą swój wybór porównać z propozycjami doradców, wtedy mogą skonfrontować swoje typy pod kątem konkretnych parametrów. Różnice w oprocentowaniu, sposobach jego ustalania oraz innych kosztach kredytu są tak duże, że kolejne oferty mogą powodować konieczność zapłacenia wielu tysięcy złotych więcej za obsługę kredytów różnych banków służących temu samemu celowi. Decyzję jednak o wzięciu kredytu podjąć i tak będziemy musieli sami.

Kredyty w walutach obcych

dollar-1196503__340Przed rozpoczęciem kryzysu finansowego, gdy główne stopy procentowe dla kredytów w walutach obcych szły w górę, banki szybko podnosiły oprocentowanie swoim klientom. Teraz główne stopy dla najbardziej popularnych kredytów zaciąganych w CHF, USD i EUR poszły w dół, banki udają, że nic się nie stało i oprocentowania nie obniżają.  W najlepszej sytuacji są klienci, którzy mają zmieniane oprocentowane co miesiąc, które w dodatku jest ustalane na normalnych zasadach czyli marża + rzeczywisty LIBOR/WIBOR/EURIBOR. W trochę gorszej sytuacji są klienci, którzy mają aktualizowane oprocentowanie co 3 miesiące lub co pół roku. Dużo gorzej mają niektórzy klienci banku ING, mający stałe oprocentowanie przez pierwsze dwa lata, a dopiero później będą mieli je aktualizowane co miesiąc.   W najgorszej i zarazem najbardziej niepewnej sytuacji są klienci mBanku, którzy zaciągnęli kredyt przed 1 września 2006 r. Otóż mają oni zapis w umowie, że oprocentowanie ustala Zarząd banku i oczywiście jak stopy rosły, to mieli zwiększane oprocentowanie. Dla przykładu, jak główna stopa procentowa LIBOR dla CHF wzrosła o 0,25%, Zarząd podniósł oprocentowanie kredytów o 0,3% – przecież te 0,05% to nic, nawet się nie zorientują – zapewne sobie myśleli. Teraz gdy obniżki stóp procentowych w Szwajcarii były duże i wskaźnik LIBOR spadł poniżej 1%, Zarząd udaje, że o niczym nie wie, jak by się nic nie stało. Ale tym razem klienci się zorientowali i zaczęli szukać sprawiedliwości. Powstały społeczności internetowe skupiające osoby pokrzywdzone przez mBank i MultiBank. Między innymi pod adresem mStop, zaś sam bank zaczęto nazywać „bankozaurem”.  Sprawa została nagłośniona i Zarząd wyciągnął do nich pomocną dłoń, czyli zaproponował przejście na nowe zasady, ze zmiennym, aktualizowanym co miesiąc LIBOR’em. Wygląda pięknie! Ale jak zawsze bywa w różnych promocjach, gdzieś jest haczyk. Tym haczykiem jest podniesiona marża, która zaczyna się od 3,1%. Niby to nie dużo, ale biorąc pod uwagę obecny kurs franka szwajcarskiego wynoszący 2,95 zł to raty pozostaną dalej wysokie. Posiadacze kredytów w CHF bardzo się cieszyli, jak Narodowy Bank Szwajcarii obniżył tak znacząco stopy procentowe i – jak widać – cieszyli się na darmo. Ich sytuacja materialna może się jeszcze pogorszyć, jeżeli LIBOR CHF zacznie rosnąć, a kurs CHF pozostanie na obecnym poziomie lub także wzrośnie. Oczywiście jest to ryzyko walutowe, które kredytobiorcy powinni brać pod uwagę, w końcu wszyscy przed tym ostrzegali. Problem w tym, że o ryzyku bankowym nie ostrzegał nikt. Atrakcyjną ofertą w tym zakresie są kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich – oprocentowane niżej niż kredyty w PLN dają szansę na spore oszczędności w czasie długoletniej spłaty. W tym przypadku kwota, którą chcielibyśmy pożyczyć od banku przeliczana jest na franki szwajcarskie, a następnie ustalana jest wartość miesięcznej raty – również we frankach. Spłata kolejnych rat kredytu odbywa się oczywiście w złotówkach – konieczne jest więc ponowne przeliczenie wartości do oddania bankowi. I tutaj dochodzimy do niezbyt miłej niespodzianki – zwłaszcza dla tych, którzy wcześniej o tym nie wiedzieli – do tzw spreadu walutowego.  Okazuje się, że bank przeliczając wartość naszego kredytu stosuje kurs kupna CHF, a przy ustalaniu wysokości miesięcznej raty – kurs sprzedaży. Mamy tu więc do czynienia ze zjawiskiem jakie na co dzień spotykamy w kantorach wymiany walut – bank taniej walutę kupuje, a drożej sprzedaje. Różnica między kursem nabycia a odsprzedaży waluty przez bank jest właśnie spreadem walutowym. Co więcej, kursy te ustalane są przez każdy bank indywidualnie i nie można mówić tu o jakimś konkretnym sposobie ich wyznaczenia. Dla kredytobiorcy jest to w pewnym sensie niewiadoma, którą musi zaakceptować.  Dla pokazania jaki wpływ na wysokość miesięcznej raty ma spread walutowy, posłużymy się przykładem.  Załóżmy więc, że decydujemy się na kredyt hipoteczny we frankach w pewnym banku X. Kwota jaka jest nam potrzebna to 200 tys złotych, okres na jaki pożyczamy pieniądze to 30 lat. Załóżmy także, że bank zaoferował nam dosyć dobre oprocentowanie wynoszące 3,8% w skali roku. Kredyt spłacać będziemy w ratach stałych (360 równych rat). Bankowy kurs kupna CHF w dniu przyznania kredytu wynosi 2,1464 PLN, a kurs sprzedaży CHF – 2,2431.   W pierwszej kolejności bank dokonuje przeliczenia wartości kredytu z PLN na CHF po kursie kupna: 200 tys. / 2,1464 daje nam kwotę 139.769,00 CHF – czyli kwotę naszego kredytu. Następnie na tej podstawie bank ustala wysokość miesięcznej raty kredytu, która wyniesie 651,26 CHF. Taką ilość franków co miesiąc będziemy oddawać bankowi. W dniu spłaty kolejnych rat bank dokonywał będzie przeliczania raty kredytu (CHF) na złotówki. Użyje do tego kursu sprzedaży franka, a więc 2,2431 PLN za 1 CHF. W wyniku tej operacji kwota do zapłacenia bankowi w złotówkach wyniesie 1460,84 PLN.  Gdyby bank nie zastosował wyższego kursu sprzedaży tylko pozostałby przy kursie po jakim dokonał przeliczenia kwoty kredytu – miesięczna rata wyniosłaby 1397,86 czyli o 62,98 PLN mniej. W ten sposób, w skali 30 lat, wpłacimy do banku o około 22.672 złotych więcej. Okazuje się także, że oprocentowanie kredytu wyniesie nie 3,8% a około 4,16%. Jest to właśnie bezpośredni efekt spreadu walutowego.  Taki sam mechanizm stosowany jest przez banki przy okazji przewalutowania kredytu z franków na złotówki. Tak więc nawet jeśli bank oferuje nam przewalutowanie kredytu bez dodatkowych opłat i tak będzie nas to kosztować kwotę wynikającą ze spreadu walutowego. W zależności od banku kwota ta będzie różna i może wynieść od 3 do 5% wartości niespłaconego kredytu. W naszym przykładzie będzie to 4,5%.  Na dzień dzisiejszy, mimo spreadu walutowego, kredyty we frankach nadal są tańszą alternatywą wobec kredytów w złotówkach. Najprawdopodobniej atrakcyjność tej oferty jeszcze się poprawi w wyniku przewidywanego wzrostu stóp procentowych w Polsce. Zawsze jednak pozostanie nam jeszcze ryzyko kursowe czyli niewiadoma dotycząca zmienności kursu franka w okresie spłaty kredytu. Obecny kurs CHF – stosunkowo niski – nie sprzyja osobom decydującym się na kredyt w tej walucie – po przeliczeniu złotówek na franki kwota kredytu będzie większa niż miałoby to miejsce przy wysokim kursie franka. Większe jest także ryzyko ponownego odbicia kursu w górę i wzrostu wartości CHF, a co za tym idzie zwiększenia miesięcznej wartości raty do spłaty bankowi. Oczywiście osoby już spłacające kredyt, niski kurs franka przyjmują z uśmiechem na twarzy – dla nich oznacza to niską wartość raty do zapłaty. Optymiści twierdzą też, że złotówka w dalszym ciągu będzie się umacniać i nagły wzrost kursu CHF na razie nam nie grozi.  Zawsze warto jednak policzyć sobie przy jakim kursie franka wartość raty kredytu walutowego zrówna się z wartością raty takiego samego kredytu udzielonego w złotówkach. Bo najważniejsze jest to, aby istotne decyzje – mające wpływ na całe nasze dalsze życie – podejmować świadomie.