Rzeczywiste oprocentowanie kredytu

business-163870__340Warto także pokusić się o wyliczenie rzeczywistego oprocentowania kredytu. Możemy wtedy przekonać się o kosztach kredytu wyrażonego roczną stopą procentową, z uwzględnieniem nie tylko odsetek, ale także różnego rodzaju opłat. Problemem jest to, że rzeczywiste oprocentowanie kredytu będziemy w stanie obliczyć dla danej kwoty kredytu i danych warunków oprocentowania. O takie wyliczenia możemy także poprosić doradcy finansowego.  Jeżeli kupujemy mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, warto zainteresować się czy bank przeleje pieniądze na konto dewelopera w jednej transzy, czy będzie ich kilka. Co istnieje wyżej wspominane ryzyko kursowe, w przypadku kredytów w obcej walucie, natomiast i tak jest ono mniejsze niż ryzyko przedłużenia się lub nieukończenia inwestycji.  W umowie warto także zawrzeć korzystny dla klienta sposób rozstrzygnięcia sytuacji, w której przedłuża się czas wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej naszego mieszkania. Szczególnie w przypadku zakupu z rynku pierwotnego, sądy ksiąg wieczystych nagminnie przedłużają tą czynność w nieskończoność. Wówczas bank może poprosić o kolejne zabezpieczenia w postaci żyranta lub wykupu dodatkowego ubezpieczenia, a to oznacza dodatkowe opłaty. W najgorszej sytuacji bank może nawet zażądać natychmiastowej spłaty kredytu.  Jakie są dodatkowe koszty nabycia nieruchomości.  Koszt zakupu mieszkania czy domu, to nie tylko koszty związane z kredytem oraz wnioskiem kredytowym. Przyszły właściciel powinien pamiętać o innych kosztach, które będzie zmuszony ponieść. Czym jest marża banku? Jakie ma znaczenie w kredycie hipotecznym? Co wpływa na wysokość marży? Kiedy bank może zmienić jej wartość? Jakie są sposoby na obniżenie marży kredytowej? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w treści artykułu.  marza  Jak się ma marża do oprocentowania kredytu hipotecznego? Marża vs. stopa referencyjna    Marża banku jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Marża jest częścią składową oprocentowania kredytu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się, obok marży, ze stopy referencyjnej (dla kredytów złotowych – WIBOR, przeważnie 3M; dla kredytów walutowych: EURIBOR, LIBOR). Na wysokość stopy referencyjnej kredytobiorca nie ma wpływu, gdyż jest ona uzależniona od sytuacji na rynku, a zwłaszcza wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP), ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.  Na podstawie tych danych obliczana jest średnia wartość wskaźnika WIBOR (kredyty w złotych) w odpowiednim przedziale czasowym (1 miesiąc, kwartał, 6 miesięcy), odpowiadającym rodzajowi tego wskaźnika. Banki przyjmują bezpośrednio te wartości. W konsekwencji, każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty w tym samym czasie, w różnych bankach, w oparciu o jednakowy rodzaj stopy referencyjnej (np. WIBOR 3M) – ma identyczną wartość tegoż wskaźnika. Z upływem czasu wartość wskaźnika WIBOR ulega zmianie w związku ze zmianami wysokości stóp procentowych (obniżka lub podwyżka), co skutkuje zmianą wysokości oprocentowania kredytu, a dalej – wysokości raty kredytowej. Takie zmiany zachodzą na okrągło w całym okresie kredytowania.  Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku marży. Marża jest ustalana samodzielnie przez banki, a konkretnie zarząd danego banku. Każdy z banków prowadzi własną politykę cenową w tym zakresie. Stąd też różnice (i to wcale niemałe) w wysokości marż narzuconych przez poszczególne banki. Banki ustalając wysokość marży kierują się przede wszystkim ofertami konkurencji (wysokość marż innych banków), sytuacją na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, zmianami w zakresie stóp procentowych oraz realizacją zamierzonych celów w segmencie kredytów hipotecznych.  I tutaj pojawia się pole do popisu dla kredytobiorcy. Potencjalny kredytobiorca może wybrać bank, który ma w swojej ofercie najatrakcyjniejszą marżę lub który w drodze negocjacji zaproponuje taką marżę. Ewentualnie może wybrać mniej atrakcyjną marżę, gdy pozostałe warunki kredytowania przechylają „szalę korzyści”.  Podsumowując, stopa referencyjna (WIBOR) to koszt pozyskania (pożyczenia) przez bank pieniędzy na kredyt hipoteczny i banki nie czerpią stąd żadnych korzyści oraz ani bank ani klient nie mają wpływu na wysokość WIBOR-u. Natomiast marża to comiesięczny zysk banku z racji udzielenia klientowi kredytu hipotecznego. O wysokości marży decyduje bank, ale ma na nią wpływ także klient. Zmiana wysokości marży, jak i innych zapisów umowy wymaga wyrażenia na to zgody przez bank i kredytobiorcę poprzez podpisanie aneksu do umowy (obustronna zgoda na zmiany). W interesie kredytobiorcy z oczywistych względów są tylko takie zmiany, które działają na jego korzyść, to znaczy obniżenie marży. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy umowa kredytowa przewiduje możliwość jednostronnego zwiększenia wysokości marży przez bank, jeśli wystąpią określone okoliczności. Np. widoczne zmniejszenie zdolności kredytowej klienta, spory spadek wartości zabezpieczenia, wzrost wskaźnika LTV ponad normę wskutek zmiany kursu waluty, niewywiązywanie się z postanowień umowy przez klienta. Wtedy kredytobiorca ma niewiele do powiedzenia. Na szczęście zmiany wysokości marży w okresie spłaty kredytu hipotecznego należą do rzadkości. Mimo to warto zwrócić uwagę na zapisy o tym tuż przed podpisaniem umowy kredytowej.  Marża promocyjna  Często banki, żeby przyciągnąć klienta, mają w swojej ofercie marże promocyjne, które obowiązują przez pewien okres czasowy (od kilku miesięcy do kilku lat). Po upływie okresu promocyjnego, wysokość marży wzrasta do standardowego poziomu. Dlatego tak ważne jest dokładne czytanie informacji o zasadach stosowania marży przez bank, zwracająnie szczególnej uwagi na *, aby później uniknąć przykrej niespodzianki. Może się bowiem okazać, że standardowa marża bardzo odbiega od marż proponowanych przez inne banki.  Rezygnacja z produktu typu cross-sell  Jeśli skorzystanie z dodatkowego produktu banku było warunkiem zmniejszenia wysokości marży, to zazwyczaj rezygnacja z tego produktu (np. karty kredytowej) – będzie wiązała się z podwyższeniem marży. Inaczej będzie, jeśli upłynął wymagany okres korzystania z produktu bankowego, co nie pociąga za sobą utraty marży.


Dodaj komentarz

Your email address will not be published / Required fields are marked *