Oferta kredytów hipotecznych

ballots-1195005__340Najczęściej banki oferują dwa rodzaje kredytów hipotecznych – z malejącymi ratami oraz z ratami równymi. Niezależnie jednak od rodzaju, rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa oznacza pieniądze, które faktycznie pożyczyliśmy od banku. Część odsetkowa to opłata pobierana przez bank za skredytowanie nam kapitału. Różnica w ratach malejących i równych zależy od sposobu skonstruowania rat. W przypadku rat malejących, bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągnięte jest zobowiązanie. Następnie obliczane są odsetki i doliczane do kapitału. W przypadku rat równych, odsetki są naliczane na cały okres kredytowania, dodawane są do kapitału i dzielone przez okres spłaty. Na początku główną część raty stanowią odsetki, które spłacane są jakby na początku. Pod koniec spłacamy główne kapitał.  Jaką więc opcję wybrać? Zależy to przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Przy ratach malejących dynamicznie i równomiernie spłacamy kapitał, co powoduje, że odsetki z czasem maleją. Co więcej, wcześniejsza spłata części kapitału skutkuje zmniejszeniem się odsetek. W przypadku rat równych, spłacamy przez cały okres kredytowania jedną, równą ratę, która na początku (pierwsze 4-5 lat) jest niższa od rat malejących. Jako, że odsetki są naliczane na samym początku okresu kredytowania, w rezultacie jednak płacimy więcej niż przy ratach malejących. Budowa własnych czterech kątów na kredyt to nie tylko kosztowne przedsięwzięcie, ale również bardzo ryzykowne. Może być ono jednak opłacalne, gdy porówna się czynsz z ratą kredytu. Kto może otrzymać kredyt hipoteczny? Każdy kto spełni warunki stawiane przez bank, czyli będzie miał zdolność kredytową. Wszystko zależy od dochodów, wielkości rodziny, żądanej kwoty kredytu oraz okresu spłaty. W praktyce klient musi spełniać bardzo rygorystyczne warunki: zarobki kredytobiorcy powinny być wysokie, natomiast rachunki, które płaci jak najniższe. Na poczet rachunków wchodzą comiesięczne opłaty za czynsz, samochód, wydatki na jedzenie, ubranie, a także raty innych pożyczek. Takiej wstępnej oceny zdolności kredytowej możemy dokonać nawet samodzielnie korzystając z odpowiednich kalkulatorów w portalach finansowych. Pozwalają one oszacować wielkość kredytu na jaki nas stać. Bo kredyt to nie tylko sposób na realizację własnych marzeń jak przekonują nas reklamy bankowe, ale i wymagające wielu wyrzeczeń obciążenie domowego budżetu. Jeśli ma być ono mało dotkliwe i w najlepszy sposób dostarczało nam środków na budowę domu to za nim podpiszemy umowę w banku czeka nas pewna praca. Im bardziej przygotujemy się do zaciągnięcia kredytu, tym mniej będziemy rozczarowani wielkością kosztów z nim związanych. Paradoksalnie zdolność kredytowa może być w dwojaki sposób interpretowana przez bank, nawet przy założeniu takich samych dochodów i wydatków w naszym gospodarstwie domowym. Tutaj determinantą jest przede wszystkim forma spłaty kredytu – raty malejące czy raty równe. Dla nas, czyli kredytobiorców, bardziej opłacalnym sposobem oddawania pieniędzy, wydaje się być ten pierwszy. Wynika to przede wszystkim z tego, że przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego w miarę upływu czasu są one coraz niższe. Raty równe zapewnią takie same, równe płatności w całym okresie spłaty, jednak suma spłaconych odsetek będzie wyższa niż w przypadku rat malejących. Z drugiej strony raty malejące nie są najlepszym rozwiązaniem z powodu zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa liczona jest dla najwyższej raty kredytu i wybór rat malejących, gdy pierwsza płatność jest bardzo wysoka, znacznie obniża naszą zdolność kredytową, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o który możemy się ubiegać. Przy wyborze rat równych, sytuacja jest odwrotna. Decydując się na taką formę spłaty kredytu, zwiększamy naszą zdolność kredytową i dzięki temu kwota kredytu może być wyższa. Najprostszym sposobem wyboru kredytu jest skorzystanie z usług pośrednika kredytowego lub bardziej niezależnego doradcy kredytowego. Za pośrednictwem telefonu lub internetu możemy uzyskać argumenty na rzecz takiej lub innej oferty banku. Im bardziej niezależne źródło informacji, np. portale finansowe lub internetowe grupy dyskusyjne tym analizy i opinie na temat poszczególnych ofert kredytów są bardziej obiektywne. W portalu finansowym dodatkowo możemy porównać i dokonać symulacji rat kredytowych w poszczególnych bankach. Instytucje te z reguły mają najbardziej kompletne i całościowe dane o ofertach kredytowych, a także narzędzia i poradniki pozwalające na samodzielną ocenę poszczególnych kredytów. Zawsze też można zapytać redaktora portalu czy skorzystać ze specjalnego telefonu lub czata internetowego. Ważnym źródłem informacji o kredytach mogą być inni kredytobiorcy, nasi znajomi, ale tu uwaga, ich doświadczenia są ograniczone do jednego banku i ich postrzeganie oferty bankowej (z uwagi na inne potrzeby) może być mało adekwatne dla naszych potrzeb.Zwróćmy również uwagę na ubezpieczenia oferowane do kredytu a niejednokrotnie takie ubezpieczenia są obowiązkowe. Natomiast u typowego pośrednika uważajmy, u niego będzie liczyć się bardziej sprzedaż niż dobranie najlepszej oferty dla klienta, dodatkowo istnieje niebezpieczeństwo, że trafimy na firmę tzw. systemu argentyńskiego oferującą z reguły atrakcyjne oprocentowanie i niskie wymogi w zakresie zdolności kredytowej. Jeśli mamy podejrzenia, co do tego, że pośrednik to konsorcjum argentyńskie to lepiej zrezygnować z takiej oferty – konsument z reguły ponosi dodatkowe koszty działania takiego konsorcjum, a co gorsze nie może wcześniej wycofać się z niego, jeśli nie spłaci swoich rat. W konsorcjum nie jest również określona data udzielenia kredytu, o jakości takiej oferty świadczyć może to, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta przestrzega przed nimi, a my robimy to samo – w finansach po prostu nie ma nadzwyczajnych okazji. Pamiętać należy, że nawet klasyczny doradca kredytowy (pośredniczący na rzecz konkretnego banku) najbardziej zainteresowany będzie swoją prowizją, a kredyt będziemy spłacać jednak my. Do doradztwa musimy podchodzić z dużą dozą krytycyzmu, ale jeśli nie znamy się zupełnie na kredytach i nie mamy ochoty na sprawdzanie ofert, przeliczanie rat przy pomocy kalkulatorów na stronach internetowych portali finansowych to lepiej zadzwonić do doradcy i uzyskać mniej lub bardziej kompetentną informację wskazującą na konkretny produkt bankowy niż wybierać w ciemno. Również najbardziej wytrwali samodzielnie poszukujący kredytu mogą swój wybór porównać z propozycjami doradców, wtedy mogą skonfrontować swoje typy pod kątem konkretnych parametrów. Różnice w oprocentowaniu, sposobach jego ustalania oraz innych kosztach kredytu są tak duże, że kolejne oferty mogą powodować konieczność zapłacenia wielu tysięcy złotych więcej za obsługę kredytów różnych banków służących temu samemu celowi. Decyzję jednak o wzięciu kredytu podjąć i tak będziemy musieli sami.

Rzeczywiste oprocentowanie kredytu

business-163870__340Warto także pokusić się o wyliczenie rzeczywistego oprocentowania kredytu. Możemy wtedy przekonać się o kosztach kredytu wyrażonego roczną stopą procentową, z uwzględnieniem nie tylko odsetek, ale także różnego rodzaju opłat. Problemem jest to, że rzeczywiste oprocentowanie kredytu będziemy w stanie obliczyć dla danej kwoty kredytu i danych warunków oprocentowania. O takie wyliczenia możemy także poprosić doradcy finansowego.  Jeżeli kupujemy mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, warto zainteresować się czy bank przeleje pieniądze na konto dewelopera w jednej transzy, czy będzie ich kilka. Co istnieje wyżej wspominane ryzyko kursowe, w przypadku kredytów w obcej walucie, natomiast i tak jest ono mniejsze niż ryzyko przedłużenia się lub nieukończenia inwestycji.  W umowie warto także zawrzeć korzystny dla klienta sposób rozstrzygnięcia sytuacji, w której przedłuża się czas wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej naszego mieszkania. Szczególnie w przypadku zakupu z rynku pierwotnego, sądy ksiąg wieczystych nagminnie przedłużają tą czynność w nieskończoność. Wówczas bank może poprosić o kolejne zabezpieczenia w postaci żyranta lub wykupu dodatkowego ubezpieczenia, a to oznacza dodatkowe opłaty. W najgorszej sytuacji bank może nawet zażądać natychmiastowej spłaty kredytu.  Jakie są dodatkowe koszty nabycia nieruchomości.  Koszt zakupu mieszkania czy domu, to nie tylko koszty związane z kredytem oraz wnioskiem kredytowym. Przyszły właściciel powinien pamiętać o innych kosztach, które będzie zmuszony ponieść. Czym jest marża banku? Jakie ma znaczenie w kredycie hipotecznym? Co wpływa na wysokość marży? Kiedy bank może zmienić jej wartość? Jakie są sposoby na obniżenie marży kredytowej? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w treści artykułu.  marza  Jak się ma marża do oprocentowania kredytu hipotecznego? Marża vs. stopa referencyjna    Marża banku jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Marża jest częścią składową oprocentowania kredytu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się, obok marży, ze stopy referencyjnej (dla kredytów złotowych – WIBOR, przeważnie 3M; dla kredytów walutowych: EURIBOR, LIBOR). Na wysokość stopy referencyjnej kredytobiorca nie ma wpływu, gdyż jest ona uzależniona od sytuacji na rynku, a zwłaszcza wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP), ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.  Na podstawie tych danych obliczana jest średnia wartość wskaźnika WIBOR (kredyty w złotych) w odpowiednim przedziale czasowym (1 miesiąc, kwartał, 6 miesięcy), odpowiadającym rodzajowi tego wskaźnika. Banki przyjmują bezpośrednio te wartości. W konsekwencji, każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty w tym samym czasie, w różnych bankach, w oparciu o jednakowy rodzaj stopy referencyjnej (np. WIBOR 3M) – ma identyczną wartość tegoż wskaźnika. Z upływem czasu wartość wskaźnika WIBOR ulega zmianie w związku ze zmianami wysokości stóp procentowych (obniżka lub podwyżka), co skutkuje zmianą wysokości oprocentowania kredytu, a dalej – wysokości raty kredytowej. Takie zmiany zachodzą na okrągło w całym okresie kredytowania.  Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku marży. Marża jest ustalana samodzielnie przez banki, a konkretnie zarząd danego banku. Każdy z banków prowadzi własną politykę cenową w tym zakresie. Stąd też różnice (i to wcale niemałe) w wysokości marż narzuconych przez poszczególne banki. Banki ustalając wysokość marży kierują się przede wszystkim ofertami konkurencji (wysokość marż innych banków), sytuacją na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, zmianami w zakresie stóp procentowych oraz realizacją zamierzonych celów w segmencie kredytów hipotecznych.  I tutaj pojawia się pole do popisu dla kredytobiorcy. Potencjalny kredytobiorca może wybrać bank, który ma w swojej ofercie najatrakcyjniejszą marżę lub który w drodze negocjacji zaproponuje taką marżę. Ewentualnie może wybrać mniej atrakcyjną marżę, gdy pozostałe warunki kredytowania przechylają „szalę korzyści”.  Podsumowując, stopa referencyjna (WIBOR) to koszt pozyskania (pożyczenia) przez bank pieniędzy na kredyt hipoteczny i banki nie czerpią stąd żadnych korzyści oraz ani bank ani klient nie mają wpływu na wysokość WIBOR-u. Natomiast marża to comiesięczny zysk banku z racji udzielenia klientowi kredytu hipotecznego. O wysokości marży decyduje bank, ale ma na nią wpływ także klient. Zmiana wysokości marży, jak i innych zapisów umowy wymaga wyrażenia na to zgody przez bank i kredytobiorcę poprzez podpisanie aneksu do umowy (obustronna zgoda na zmiany). W interesie kredytobiorcy z oczywistych względów są tylko takie zmiany, które działają na jego korzyść, to znaczy obniżenie marży. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy umowa kredytowa przewiduje możliwość jednostronnego zwiększenia wysokości marży przez bank, jeśli wystąpią określone okoliczności. Np. widoczne zmniejszenie zdolności kredytowej klienta, spory spadek wartości zabezpieczenia, wzrost wskaźnika LTV ponad normę wskutek zmiany kursu waluty, niewywiązywanie się z postanowień umowy przez klienta. Wtedy kredytobiorca ma niewiele do powiedzenia. Na szczęście zmiany wysokości marży w okresie spłaty kredytu hipotecznego należą do rzadkości. Mimo to warto zwrócić uwagę na zapisy o tym tuż przed podpisaniem umowy kredytowej.  Marża promocyjna  Często banki, żeby przyciągnąć klienta, mają w swojej ofercie marże promocyjne, które obowiązują przez pewien okres czasowy (od kilku miesięcy do kilku lat). Po upływie okresu promocyjnego, wysokość marży wzrasta do standardowego poziomu. Dlatego tak ważne jest dokładne czytanie informacji o zasadach stosowania marży przez bank, zwracająnie szczególnej uwagi na *, aby później uniknąć przykrej niespodzianki. Może się bowiem okazać, że standardowa marża bardzo odbiega od marż proponowanych przez inne banki.  Rezygnacja z produktu typu cross-sell  Jeśli skorzystanie z dodatkowego produktu banku było warunkiem zmniejszenia wysokości marży, to zazwyczaj rezygnacja z tego produktu (np. karty kredytowej) – będzie wiązała się z podwyższeniem marży. Inaczej będzie, jeśli upłynął wymagany okres korzystania z produktu bankowego, co nie pociąga za sobą utraty marży.

Kredyt i pożyczka

coins-635873__340Z pewnością wiele osób zastanawiało się czym się różnią kredyty od pożyczek. Zarówno w jednym jak i drugim przypadku dostajemy pieniądze i spłacamy raty, jednak istnieją pewne różnice pomiędzy tymi dwoma produktami finansowymi. Pożyczka działa podobnie jak kredyt gotówkowy, z tą różnicą, że chcąc zaciągnąć kredyt gotówkowy musimy ustalić ściśle określony cel tego kredytu. Natomiast pieniądze uzyskane dzięki pożyczkom możemy wydać na co tylko chcemy, nie musimy podawać konkretnego celu na jaki przeznaczamy pieniądze. Poza tą kwestią, bardzo ważną przede wszystkim dla klienta, jest jeszcze kilka kwestii prawnych. Kredytu może udzielić tylko bank, natomiast pożyczkę może udzielić osoba fizyczna lub instytucja posiadająca pieniądze. Bank dający kredyt musi nałożyć odpowiednie oprocentowanie, natomiast pożyczkodawca może to zrobić nieodpłatnie.  gpw  Jednak z doświadczenia wiemy, że firmy oferujące pożyczki gotówkowe nakładają bardzo duży procent, dużo większy niż w przypadku kredytów oferowanych przez banki. Dlatego też, jeśli potrzebujemy pieniądze na ściśle określony cel lepszym rozwiązaniem będzie nisko oprocentowany kredyt bankowy. Wiele firm oferujących pożyczki nakłada kosmiczne oprocentowanie i nawet jeśli nie jest ono podawane bezpośrednio, to w umowie znaleźć możemy wiele dodatkowych opłat, które powodują, że pożyczka jest bardzo niekorzystna. Jednak dla wielu osób jedynym wyjściem jest zaciągnięcie pożyczki, nawet jeśli potrzebują pieniądze na jakiś ściśle określony, konkretny cel. Mówię tu o sytuacji, w której jesteśmy już kredytobiorcami i bank nie może nam udzielić kolejnego kredytu. W takim przypadku jedynym rozwiązaniem będzie pożyczka, jednak unikajmy pożyczek jak tylko się da. Niech będą one dla Was ostatnią deską ratunku. Reklamując kredyty banki używają wielu zachęcająco brzmiących haseł, które czasami mogą oznaczać coś zupełnie innego w rzeczywistości. Aby wybrać bank, gdzie najlepiej wziąć kredyt trzeba zacząć od poznania podstawowych pojęć, z którymi spotkamy się podczas naszej „kredytowej przygody”  Wszędzie jesteśmy bombardowani reklamami najróżniejszych banków. Mają one nam do zaoferowania bez liku różnych ofert. Chcą nam otworzyć konto osobiste lub jeszcze lepiej  firmowe, założyć atrakcyjną lokatę, czy dać korzystny kredyt. Wszystko co wymieniłem to  najzwyklejsze produkty banku, które chce on nam sprzedać, a jak sprzedać, to wiadomo – zarobić. Jeśli potrzebny nam jest kapitał pieniężny, którego nie możemy zgromadzić sami, bo akurat bardzo goni nas czas lub po prostu nie jesteśmy w stanie zaoszczędzić tak dużej kwoty jaka jest nam potrzebna, zaciągnięcie kredytu będzie najlepszym rozwiązaniem. Najlepszym, o ile jesteśmy świadomi, że możemy ten kredyt spłacić. Nie należy bać się kredytu. Powstał on po to, aby obie strony, kredytodawca i kredytobiorca, mogły odnieść korzyści. W tym wypadku bank zarabia dając nam do dyspozycji konkretną sumę, otrzymując ją potem wraz z odsetkami i prowizją, które są dla niego zyskiem. My zaś w zamian za zgodę na stopniowe spłacanie kredytu powiększonego o odsetki otrzymujemy środki na sfinansowanie konkretnej inwestycji, typu kupno domu, czy samochodu lub w przypadku firm, np. na budowę kolejnej linii produkcyjnej, czy też kupno nowych maszyn.      Reklamując kredyty banki używają wielu zachęcająco brzmiących haseł, które czasami mogą oznaczać coś zupełnie innego w rzeczywistości. Aby wybrać bank, gdzie najlepiej wziąć kredyt trzeba zacząć od poznania podstawowych pojęć, z którymi na pewno spotkamy się podczas naszej „kredytowej przygody”. Aby w ogóle zacząć, należy sobie odpowiedzieć na pytanie: Na co przeznaczę otrzymane  pieniądze? Cel na jaki zaciągany jest kredyt musi być bowiem bankowi wiadomy, z racji tego, że jest to jedna z jego głównych cech, odróżniająca go chociażby od pożyczki, która nie wymaga podania celu jej zaciągnięcia. W zależności od celu otrzymamy określony rodzaj kredytu. Naturalnie oszukiwanie banku w tej kwestii nie ma sensu, gdyż Prawo bankowe wyraźnie daje mu możliwość sprawdzenia czy kredyt został wydatkowany zgodnie z przeznaczeniem zawartym w umowie kredytowej, jeśli nie grozi nam natychmiastowe wypowiedzenie umowy i konieczność spłaty całego kredytu. Jeśli chcemy więc kupić samochód, to weźmy kredyt samochodowy, jeśli potrzebne są nam pieniądze na wakacje to skorzystajmy z jakiejś ciekawej propozycji kredytu wakacyjnego. Zdolność kredytowa jest to opinia banku o tym, czy możemy ubiegać się o dany kredyt. To czy posiadamy zdolność kredytową zdecyduje czy w ogóle kredyt otrzymamy. Często zdarzyć się może, że bank wylicza, iż nasza zdolność kredytowa jest mniejsza, niż tego byśmy oczekiwali i zamiast 100 000 zł może nam pożyczyć jedynie 80 000. Zdolność kredytowa jest uzależniona przede wszystkim od tego jak kształtują się nasze zarobki i od ich prognozy na przyszłe lata. Bank bierze tutaj pod uwagę, czy źródło naszych zarobków jest stabilne, czy spłacając kredyt regularnie będziemy w stanie się utrzymać z pieniędzy, które nam pozostaną. Naturalnie szansa na udzielenie kredytu rośnie, kiedy możemy go jakoś fizycznie zabezpieczyć, np. poprzez hipotekę, albo kiedy ktoś decyduje się nam kredyt poręczyć. To jaką mamy zdolność kredytową decyduje również w dużej mierze o kształcie umowy kredytowej, czyli jakie będą odsetki, na jaki okres będzie sporządzana, itp. Ustalanie zdolności kredytowej wiąże się z indywidualnymi obliczeniami banków, które często owiane są wielką tajemnicą i słyszałem o wielu przypadkach, kiedy dana osoba otrzymywała różne opinie w poszczególnych bankach.  Oprocentowanie kredytu jest niejako ceną tego kredytu, czyli kwotą którą zapłacimy bankowi za jego udzielenie. Wyrażone jest procentowo w stosunku rocznym, a jego wysokość zależy zwykle od tzw. stopy referencyjnej (jedna z podstawowych stóp procentowych) i dodanej do niej marży banku. Wysokość oprocentowania jest często uzależniona od wysokości udzielanego kredytu i wysokości wkładu początkowego, tzn. im wyższy wkład i kredyt, tym niższe oprocentowanie.  Prowizja będąca dodatkowym kosztem ponoszonym przez kredytobiorcę oprócz odsetek, będących wynikiem oprocentowania. Prowizja naliczana jest na początku jako procent od kwoty kredytu. Zwykle prowizje nie przekraczają 3%. Oczywiście wiele banków rezygnuje z prowizji, ale często oznacza to trochę większe oprocentowanie, dlatego warto się zastanowić którą opcję wybrać. W wielu przypadkach bardziej opłacalne jest zapłacenie prowizji i otrzymanie mniejszego oprocentowania, co w końcowym rozrachunku wychodzi taniej.

Finansowanie zakupu nieruchomości

gdynia-429516__340Jeżeli stajesz przed decyzją o zakupie swojego pierwszego, wymarzonego mieszkania to z pewnością czujesz się troszkę zagubiony. Jest to czas w którym podejmujesz wiele trudnych decyzji, które zaważą na najbliższych latach Twojego życia.  Zresztą każdy zakup mieszkania czy domu wiąże się z pewnym stresem i niepewnością.Wybór odpowiedniej lokalizacji, wybór pomiędzy nowym mieszkaniem a używanym, oszacowanie kosztów późniejszego wykończenia mieszkania, oszacowanie kosztów czynszu itp. może przyprawić o zawrót głowy. Niejednokrotnie chciałby się aby to ktoś zadecydował za nas.   W tym całym zamieszaniu pojawia się jeszcze kwestia finansowania inwestycji. Zakładając, że nie należysz do tych szczęśliwców, którzy mają całe potrzebne pieniądze na zakup mieszkania czy domu, pojawia się kwestia związania się z jakimś bankiem za pomocą kredytu hipotecznego. W szeregu przepisów, praw, umów i opłat często nie potrafimy zdecydować, jaki kredyt będzie najodpowiedniejszy dla nas.  Wybór oferty zależy w dużym stopniu od naszych oczekiwań oraz potrzeb. Tak jak wszędzie, nie istnieje jedna dobra oferta kredytu dla każdego. Należy wziąć pod uwagę, czy posiadamy wkład własny, walutę w jakiej chcemy zaciągnąć kredyt, okres w jakim chcemy go spłacać, oraz czy bierzemy pod uwagę wcześniejszą spłatę kredytu. Najprościej spisać sobie wszystkie nasze wymagania odnośnie kredytu i od razu odrzucać oferty, które nie spełniają tych uznanych przez nas za krytyczne. W tym celu warto zapoznać się z tabelą opłat i prowizji banku, oraz umową kredytową. Tabela powinna być dostępna na stronie banku, natomiast o umowę można bank poprosić. Co więcej – nie wiąże się to z jakąkolwiek deklaracją z naszej strony, a bank powinien bez problemu taką umowę nam przekazać. Warto także zapoznać się dokładnie z regulaminem banku.  W przypadku kredytów walutowych, należy zwrócić uwagę na tabelę kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na jakiej podstawie bank je ustala, jak jest aktualny i historyczny kurs waluty, jakie są marże za udzielenie kredytu w walucie oraz czy jest możliwość spłaty kredyty w danej walucie. Jeżeli zamierzamy kupić mieszkanie u dewelopera i kredyt będzie wypłacany w transzach, należy uważać na to aby przy ostatniej transzy nie zabrakło nam pieniędzy. Jeżeli wartość waluty w stosunku do złotego spadnie, może się okazać, że przewidziana w umowie wartość w waluty, nie pokrywa raty z złotych, a dodatkowe pieniądze będziemy musieli dopłacić z własnej kieszeni.  Jeszcze inną rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę są wymagane zabezpieczenia oraz inne opłaty. Niejednokrotnie okazuje się, że oprócz hipoteki konieczna będzie cesja z polisy na życie lub dodatkowe ubezpieczenia na życie, na nieruchomość itp. Każdy bank ma zupełnie różne warunki kredytowe. Jedni mają wyższe oprocentowanie, inni wyższą prowizję. W każdym przypadku jednak, oferta przygotowana jest w taki sposób, żeby bank na takich warunkach nic nie stracił. Jeśli więc wybraliśmy konkretną ofertę, warto wynegocjować z bankiem warunki umowy.  Doradcy są bezpłatni? Zawsze dziwi nas to, że wszelkie firmy, które doradzają finansowo, działają bezpłatnie. Zastanawiamy się wtedy czy doradzają nam wtedy konkretną ofertę na kredyt hipoteczny (współpracując z konkretnym bankiem) czy to raczej działanie charytatywne? Nic z tych rzeczy. Doradcy finansowi biorą w każdym banku grupowy kredyt hipoteczny. W takim wypadku mogą negocjować warunki kredytu. Różnice między tym, co wynegocjowałby klient a tym, co udało im się uzyskać biorą jako zarobek dla siebie. Czy to znaczy, że każdy z nas może negocjować warunki umowy kredytowej. Niekoniecznie w takim stopniu ale zawsze!  Jak negocjować? Im większy kredyt weźmiesz, tym więcej zarobi bank. Jeśli bank zarobi więcej, może więc być bardziej przychylny na zmianę warunków na kredyt hipoteczny. Oczywiście jeśli potrzebujesz tylko niewiele pieniędzy (np. na zmianę mieszkania) nie będziesz miał zbyt wielu możliwości na negocjację. Jeśli jednak masz zamiar kupić dużą nieruchomość i sfinansować ja w całości z kredytu (i oczywiście jeśli masz na ten cel zdolność finansową) Bank Ci chętniej da preferencyjne warunki. Zorientuj się również co oferują inne banki. Jeśli będziesz znał konkurencję będziesz stał na lepszej pozycji. Czy pracownicy banków mają jakiś luz decyzyjny (np. negocjowane opłaty)?  Zawsze warto próbować negocjować warunki kredytu z bankiem, jednak nie można liczyć na zbyt wiele. Pracownicy banku mają pewien luz decyzyjny, jednak powyżej tego co mogą zrobić, możliwość negocjacji mają jedynie Ci, którzy biorą duży kredyt hipoteczny mając przy tym wysokie dochody. Na specjalne traktowanie mogą liczyć także starzy klienci banku. Wtedy jednak pracownicy banku kontaktują się z dyrekcją.

Doradca kredytowy

business-card-586270__340Aby być całkowicie pewnym, że wybraliśmy odpowiedni kredyt, możemy porozmawiać o tym bezpośrednio z bankiem lub doradcą finansowym, by skonfrontować swoją wizję. Warto także negocjować warunki kredyty z bankiem. Tutaj na specjalne traktowanie mogą liczyć osoby o dużych dochodach, zaciągające duże kredyty oraz stali klienci banku. Tutaj dużo większe możliwości mają doradcy finansowi, którzy negocjują w imieniu kilkuset osób, tak wiec bank jest dużo bardziej chętny do współpracy.  Możesz także poprosić o kontakt banku lub doradcy za pomocą formularzy, które znajdują się na stronie. Doradca oddzwoni i umówi się z Tobą na spotkanie, gdzie przedstawi Ci kilka propozycji. Ostateczna decyzja należy jednak do Ciebie.  Jeżeli wybierzemy kredyt, który okaże się niewłaściwy, albo będziemy chcieli obniżyć miesięczną ratę, to warto zastanowić się nad kredytem konsolidacyjnym. Jest to nowy kredyt, niejednokrotnie na dużo lepszych warunkach, który zaciągniemy na potrzebę spłaty starego kredytu. Czasami warto skorzystać z takiej możliwości, jeżeli warunki faktycznie będą korzystniejsze, albo będziemy chcieli wydłużyć okres finansowania kredytu.  Na co zwrócić uwagę w umowie kredytowej z bankiem?  Podstawową rzeczą jest realny koszt kredytu. Jest to koszt jaki poniesiemy za przygotowanie wszystkich potrzebnych formalności. Warto jest także zadbać o to, aby wcześniejsza spłata czy przewalutowanie, były bezkosztowe. Należy także zwrócić uwagę, czy bank oferuję wakacje kredytowe, karencję spłaty, dostarczenia jakich dokumentów od nas wymaga, czy konieczne jest potwierdzenie uzyskiwanych przez nas dochodów.  Warto także sprawdzić, jak będzie zmieniało się oprocentowanie kredytu, od czego będzie zależała ta zmiana i w jakich terminach będzie występowała. Należy zdawać sobie sprawę, że kredyt hipoteczny jest najczęściej zaciągany na 30-40 lat, w ciągu których inflacja będzie zarówno maleć jak i wzrastać. Należy więc wziąć pod uwagę, aby rekalkulacja rat i oprocentowania odbywała się także w sytuacji, kiedy inflacja spada, nie tylko wtedy gdy rośnie. Należy także zwrócić uwagę w jaki sposób są tworzone raty oraz jak duży procent stanowią odsetki, a jak duży kapitał. Aby wybrać odpowiedni produkt dla siebie, na rynku finansowym można kierować się różnymi drogami. Jeżeli czujemy się na siłach możemy polegać na własnych doświadczeniach i umiejętnościach weryfikacji ofert.  Jeżeli czujemy się na siłach możemy polegać na własnych doświadczeniach i umiejętnościach weryfikacji ofert. Nieodzowny elementem, jest tu konsultacja ze znajomymi i rodziną. Jeżeli nie, możemy udać się po radę do kilku banków, czy instytucji finansowych. W przypadku, kiedy jesteśmy mocno ograniczeni czasowo lub logistycznie, można wybrać doradcę rynku finansowego.  Firmy zajmujące się doradzaniem finansowym, są obecne na rynku od ok. 10 lat. Zakres produktów, które można za ich pośrednictwem nabyć jest szeroki. W niektórych rozwiązaniach nie różnią się od tego, co proponują banki.  Aby skontaktować się z przedstawicielem danej firmy w większości przypadków wystarczy wysłać formularz przez Internet ze swoim numerem telefonu, imieniem i nazwiskiem. W opcji jest także mail, co jak pokazuje praktyka może ułatwić późniejszy kontakt. Można także zadzwonić lub udać się osobiście do placówki firmy. W standardzie firm, pierwszy kontakt jest maksymalnie do kilku godzin. W większości przypadków pracownicy z call center oddzwaniają w znacznie krótszym czasie. W zależności od firmy i przyjętych zasad, podczas pierwszej rozmowy pracownik powinien dowiedzieć się, w jakim celu podjęliśmy kontakt z firmą. Generalnie jest tak, że po rozmowie telefonicznej powinniśmy mieć jasność, co do tego, gdzie będzie spotkanie, z kim i na jaki temat będzie prowadzona rozmowa.  Czy musimy wiedzieć, czego chcemy? Jeżeli skierujemy się do firmy finansowej z potrzebą wzięcia kredytu na zakup mieszkania, to wystarczy, że poinformujemy o tym doradcę. Tu cudów i specjalnie kreatywnych rozwiązań się nie spodziewajmy. W naszych planach jednak, może pojawić się spłata mniej korzystnego kredytu i na przykład remont kupowanej nieruchomości.  Jakim produktem to finansować? Czy w takiej sytuacji powinniśmy dysponować specjalistyczną wiedzą o produktach? Powinniśmy się orientować, czym się różnią poszczególne rozwiązania, natomiast szczegóły można pozostawić doradcy. To w jego gestii leży, zbudowanie zaufania i przedstawienie optymalnych rozwiązań. Nie oznacza to oczywiście braku odpowiedniego zainteresowania i zaangażowania z naszej strony. Jeżeli nie będziemy chcieli współpracować, to nawet specjalista rynku finansowego nam nie pomoże. W naszym telefonie lub w mailu, powinniśmy mieć dokładną informację o spotkaniu. Niektóre firmy stosują przypomnienia w formie sms-a. Kiedy już spotkamy się z doradcą, powinniśmy poświęcić trochę czasu, aby mógł on dowiedzieć się w szczegółach o naszej sytuacji. Jeżeli już poświęciliśmy czas i chcemy współpracować, to dajmy się wykazać pracownikowi.   Innym sposobem kontaktu firm doradczych jest przyjazd do klienta. Po wysłaniu informacji do firmy możemy spodziewać się telefonu i propozycji spotkania. Nie oznacza to, że nie możemy spotkać się w placówce doradcy.  Na rynku są firmy, które kontaktują się z klientami tylko mailowo i telefonicznie. Od pierwszego kontaktu do otrzymania konkretnej oferty współpraca jest prowadzona przez Internet i telefon. To czy przedstawione propozycje przypadną nam do gustu zależy do wielu czynników. Zaczynając od osoby doradcy, przez sposób przedstawienia rozwiązań po najważniejsze dla nas, czyli korzystność z samych rozwiązań. Niebagatelnym argumentem podczas współpracy z firmami finansowymi jest możliwość poznania od kilkunastu do kilkudziesięciu rozwiązań dostępnych w danym czasie na rynku. W standardzie większości firm jest, że doradztwo jest prowadzone bez opłat czy prowizji. Firmy rozliczają się bezpośrednio z instytucjami po wysłaniu wniosku zaakceptowanego przez zainteresowanych klientów.

Kredyt mieszkaniowy we franku szwajcarskim

home-167734__340Większość aktualnie zaciągniętych kredytów mieszkaniowych, była zaciągana we franku szwajcarskim. Charakteryzowały się one dużo niższym oprocentowaniem, niż w przypadku kredytów w złotówkach oraz stabilnym kursem franka szwajcarskiego. Niestety, w czasie kryzysu okazało się jak duże znaczenie ma ryzyko kursowe. W skutek osłabienia się polskiej waluty, raty kredytów znacznie wzrosły i dorównywały, a nawet przekraczały raty kredytów zaciągniętych z PLN, a wartość kredytów w polskiej walucie rosła mimo systematycznego jego spłacania. Łatwo jednak wyobrazić sobie odwrotną sytuację, czyli umacniający się złoty i znaczny spadek wartości kredytu. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku kredytów zaciągniętych w 2000-2001 roku w dolarach amerykańskich. Ich wartość zmniejszyła się o jedną trzecią.  Generalna zasada jest następująca – należy korzystać z kredytów walutowych, w przypadku słabego złotego i wysokiego kursu tych walut. Trudno jednak jednoznacznie przewidzieć co będzie się działo w przeciągu najbliższych kilku lat. Jeżeli więc zamierzamy kredyt szybko spłacić, to nie warto ryzykować, że kurs waluty mocno wzrośnie i na tym stracimy. Dodatkowo oprocentowanie kredytów w PLN będzie stopniowo maleć wraz z przybliżeniem się terminu zmiany naszej waluty na euro.  Należy także wziąć pod uwagę różnicę w marży przy udzielaniu kredytów w walucie, gdzie jest ona zazwyczaj wyższa. Na ich korzyść przemawia dużo niższe oprocentowanie.  Najpopularniejszą walutą obcą, dla kredytów hipotecznych jest frank szwajcarski. Przede wszystkim dlatego, że wahania kursu franka w stosunku do złotego, były najstabilniejsze i w dłuższej perspektywie wydaje się, że tak pozostanie. Kredyty hipoteczne oferuje większość banków działających na polskim rynku. Każdy z banków ma w swoim asortymencie produktów kredyt, który może być przeznaczony przede wszystkim na zakup lub budowę domu czy mieszkania. Oczywiście możemy także znaleźć kredyty hipoteczne na zakup działki budowlanej, remont, modernizację, renowację domu lub mieszkania, na przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności oraz inne cele akceptowane przez bank. Prawie wszystkie banki pozwalają na finansowanie 80 proc. inwestycji, czyli wymagają co najmniej 20 proc. wkładu własnego. Kredyt hipoteczny zazwyczaj dostępny jest w czterech walutach: złotówka, dolar, euro i frank szwajcarski. Wybór jest duży, pytanie więc czego szukamy. Oprocentowanie pożyczek jest uzależnione od wybranej waluty. Oczywiście najwyżej oprocentowane są kredyty w złotówkach, natomiast kredyty w obcych walutach oprocentowane są znacznie niżej i dlatego cieszyły się przez pewien czas największym powodzeniem. Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie możemy zapominać o największym ryzyku – ryzyku walutowym. Bezpieczniej myśleć w tej chwili o kredycie w złotych (chociaż euro po wzroście kursu może być również atrakcyjne, ale już raczej nie dolar amerykański, którego kurs jest dość słaby).  Banki kuszą nas niskim oprocentowaniem w złotych. Kredyt za jedyne 5,49 proc., a jeszcze lepiej 4,99 proc. brzmi bardzo kusząco. Okazuje się jednak, że i owszem takie oprocentowanie obowiązuje, ale tylko w pierwszym roku kredytowania, później to już wolna amerykanka i 8 proc., ale i może być 10 proc. w zależności od strategii banku. Dlatego tak istotne jest w jaki sposób bank ustala oprocentowanie. Najlepszym rozwiązaniem dla kredytobiorców jest sposób oparty o stawkę bazową pożyczek na rynku międzybankowym (np. WIBOR 3 miesięczny) plus stała marża banku. W takim przypadku będziemy mieli pewność, że relatywnie nasz kredyt nie zdrożeje i „jasny układ” zmiany oprocentowania. Wszelkie inne sposoby oparte o dowolną ocenę zarządu banku nie daje pewności, że ten nie oprze się pokusie podwyższania przychodów naszym kosztem.  Zanim podpiszemy umowę kredytową warto zwrócić jeszcze uwagę na różnego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana naliczona jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć 1-2 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys. zł daje kwotę 1000-2000 zł, czyli jedną ratę dodatkowo. Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu – ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowią duże obciążenie naszego budżetu.  Bank po przyznaniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie, gdyż sposób płatności w kredytach mieszkaniowych nie zakłada wcześniejszego uruchomienia środków niż w momencie sprzedaży. Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość – naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta. Budując musimy również zainteresować się tym ile kosztuje wizyta inspektora kredytowego na budowie lub z ewentualnymi kosztami wyceny postępów budowy, które przeprowadza się dla celów sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków. Wycena będzie nam również potrzebna do ustanowienia hipoteki, a to kolejne kilkaset złotych znikające z naszego portfela. Musimy pamiętać o wszystkich dodatkowe prowizjach, opłatach, aby nagle nie okazało się, że po ich uiszczeniu możemy mieć problem z zapłaceniem pierwszej raty kredytu lub dodatkowe wydatki mogą się okazać szczególnie uciążliwe dla naszej kieszeni nawet wtedy, gdy wcześniej będziemy chcieli spłacić kredyt – opłaty za wcześniejszą spłatę lub zmienić w trakcie trwania umowy walutę kredytu – prowizja za przewalutowanie. Mając całościowy obraz kosztów dopiero możemy podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.

Oferty finansowe

ballots-1194989__340Wszystkie banki posiadają w swojej gamie produktów szeroką ofertę dla klientów, nie zależnie od tego czego potrzebują. Oferty finansowe poszerzają się z dnia na dzień, dając nam coraz więcej możliwości przy realizacji naszych zamierzonych celów.  Jeśli chcemy kupić, dom, czy dofinansować sobie jego budowę, czy nawet postawić lokal użytkowy, możemy wybrać dogodne dla nas pożyczki hipoteczne. Jest naprawdę wiele sposobów, dzięki którym możemy otrzymać kredyty, tym bardziej jest to teraz coraz łatwiejsze niż kilka lat temu, a banki wydają zgody pod mniejszą presją, czasem nawet i bez poręczycieli. Jeśli nawet jesteśmy zwolennikami bezgotówkowych zakupów, banki są doskonale przygotowane na taką możliwość posiadając w swojej ofercie karty kredytowe, inaczej zwane płatniczymi, możemy dokonywać płatności gdziekolwiek jesteśmy, bez przymusu posiadania przy sobie gotówki. Jest to teraz bardzo powszechny sposób płatniczy, z którego właściwie korzystają wszyscy, tym bardziej, że nie musimy mieć założonego konta osobistego by korzystać z karty kredytowej banku, który będzie miał dla nas najlepszą ofertę.  Jak widać rozwój produktów finansowych pnie się z czasem, dając nam naprawdę wiele możliwości do wyboru. Mając zaledwie 18 lat i płynność finansową na swoim koncie, mamy równe możliwości otrzymania kredytu. Tym bardziej że praktycznie wszystkie instytucje bankowe nie pobierają już opłat za wydanie wniosków ani też prowizji jeśli operujemy nasza walutą i nie potrzebujemy już zazwyczaj zaświadczeń mówiących o naszych dochodach. To podstawowe zmiany, które uelastyczniają nam możliwość podjęcia kredytu. W takiej sytuacji nie pozostało nam nic innego, jak wybrać po prostu ofertę banku, która będzie nam najbardziej odpowiadać. Właściwa weryfikacja zdolności kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Bank wymaga wypełnienia we wniosku kredytowym danych dotyczących osiąganych przez potencjalnego kredytobiorcę dochodów, posiadanego majątku, a także wysokości zobowiązań wobec innych banków i podmiotów. Bank bardzo szczegółowo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego też lepiej wypełnić go rzetelnie i dokładnie, ponieważ brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie. Do wniosku należy załączyć przede wszystkim takie dokumenty, jak: zaświadczenie stwierdzające źródło i wysokość przychodów lub dochodów (w przypadku przedsiębiorców niezbędne są także zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami z ZUS i z podatkami z Urzędu Skarbowego), aktualny odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredytów, jednakże wszelkie formalności załatwiane są w placówce bankowej lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawierającej już szczegółowe warunki kredytu. I tu najważniejsza uwaga, za nim złożymy swój podpis przeczytajmy jej zapisy jeszcze raz bardzo uważnie i poprośmy o przedstawienie regulaminu usług wraz z kompletna tabelą prowizji. Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty. Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty. Z uwagi na długi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najczęściej udzielanymi kredytami na te cele są kredyty o zmiennej stopie procentowej. Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch części: stóp procentowych obowiązujących na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Wysokość marży banku zależy od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji tym niższa stopa procentowa. Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości. Oprocentowanie zależy również od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Jeśli udział własny klienta przekracza 50 procent planowanych kosztów inwestycji banki często obniżają oprocentowanie o 0,5 – 1 punktu procentowego. Przy wyborze kredytu o stałym oprocentowaniu należy wziąć pod uwagę przewidywania rynkowe co do zmian stóp procentowych. WIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie. WIBOR 3 M oznacza stopę procentową dla pożyczek międzybankowych trzymiesięcznych. LIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w walutach na rynku międzybankowym w Londynie. EURIBOR jest to stopa procentowa dla pożyczek udzielanych w euro na europejskim rynku międzybankowym. Po przejściu całej procedury kredytowej, czyli spełnieniu wszystkich wymaganych warunków, udowodnieniu przychodów oraz ustanowieniu zabezpieczenia – dostajemy wymarzone pieniądze. Wtedy możemy powiedzieć, że jesteśmy „szczęśliwymi” posiadaczami kredytu. Niestety w tym momencie zaczynają się zazwyczaj problemy, gdyż stajemy przed dosyć trudnym zadaniem – oddawaniem pieniędzy. Zazwyczaj jest to systematyczna spłata określonej wcześniej kwoty. W zależności jaki wybierzemy sposób spłaty, będą to raty malejące lub równe. Raty malejące spowodują, że w sumie zapłacimy mniej za określony kredyt, jednak na początku płatności te mogą być naprawdę wysokie. W przypadku rat równych, będziemy płacić systematycznie takiej samej wysokości raty, jednak to spowoduje, że faktycznie poniesiemy większy koszt kredytu. W czasie okresu spłaty kredytu może się zdarzyć, że nasza sytuacja finansowa wyraźnie się poprawi i będziemy w stanie spłacić wcześniej pozostałą część kredytu. Oczywiście możemy to zrobić w każdej chwili, jeśli w umowie kredytowej jest zawarty odpowiedni punkt. Warto jednak zastanowić się czy takie rozwiązanie jest dla nas opłacalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że banki pobierają od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązań. Dlaczego? Należy pamiętać, że bank stara się przewidzieć wpłaty i wypłaty, aby dobrze obliczyć koszt pożyczanych pieniędzy oraz aby efektywnie zarządzać gotówką. Przedterminowa spłata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przepływów gotówki w banku oraz powoduje nieplanowe zwiększenie płynności w banku, które wymaga szybkiej reakcji dotyczącej kierunku zainwestowania wpłaconej kwoty. Najczęściej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu wynoszą około 1 % wartości kredytu, choć zdarzają się także oferty z możliwością wcześniejszej spłaty kredytu – za darmo.

Raty we frankach szwajcarskich

gold-431536__340Posiadacze kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich nadal mogą spać spokojnie, wyliczenia jasno pokazują, że po uwzględnieniu obniżenia stopy procentowej przez NB Szwajcarii, a co za tym idzie, automatycznie wskaźnika LIBOR, który obecnie wynosi 0,57 %, ich kredyty pozostaną na podobnym poziomie jak pół roku temu, mimo bardzo niekorzystnego kursu CHF.    Obecny kurs franka szwajcarskiego wraz z niezmienieniem jeszcze przez banki wskaźnika LIBOR spowodował, że raty tych kredytów poszły drastycznie w górę. Przedstawiona poniżej analiza  poszczególnych rat kredytów zakłada, że kredyt został zaciągnięty na 30 lat na początku 2007 r., przy ratach równych i kredyt był spłacany terminowo przez dwa lata. Przykładowa kwota raty przed aktualizacją dla kredytu 100 000 zł wynosiła by 775 zł, natomiast dla kredytu 500 000 zł 3875 zł. Natomiast po aktualizacji wartości rat ukształtowały by się odpowiednio: 537 zł i 2687 zł. Jak można zauważyć, że różnica w wysokości rat kredytów we frankach szwajcarskich przy kredycie na 500tyś. zł. może wynieść ponad 1000 zł. Jest to spowodowane niekorzystnym dla kredytobiorcy kursem franka w styczniu i wysokim wskaźnikiem LIBOR CHF (jak na franka) w końcówce 2008 r. Każdy bank ma swoją indywidualną politykę odnośnie aktualizacji wskaźników i może ona się wahać od jednego miesiąca do pół roku. Oczywiście każda polityka na swoje plusy i minusy, częste zmiany powodują sytuację, że rata kredytu często zmienia się, natomiast rzadkie zmiany wskaźników powodują, że raty są bardziej stałe. Kredytobiorcy, którym często bank zmienia wskaźnik LIBOR  bardziej odczuli skutki osłabienia złotego, ale już niebawem dostaną nowy harmonogram z dużo niższym oprocentowaniem. Natomiast osoby mające kredyty w bankach rzadziej zmieniających wskaźniki w końcówce 2008 r. i na początku 2009 r. mieli bardziej uśrednione raty i tak bardzo nie odczuli zawirowań na rynkach finansowych, za to teraz będą musieli dłużej poczekać na obniżenie oprocentowania. Możliwość spłaty raty kredytu w walucie uniezależnia kredytobiorców od kursów narzucanych przez bank, mogą sami nabywać walutę i spłacać raty. I taka alternatywa jest dobrym rozwiązaniem. Warto jednak zastanowić się nad nim zastanowić i dokładnie wszystko przeanalizować. Po pierwsze: jeżeli zdecydujemy się płacić raty w walucie za pomocą przelewu bankowego, to w większości przypadków banki będą traktowały taką operację jak przelew zagraniczny i naliczały dużo wyższe opłaty, które mogą znacząco zredukować spodziewane oszczędności z tytułu zakupu waluty w kantorze. W przypadku niskich rat kredytów taka operacja w ogóle może nie być opłacalna. Sprawdźmy, czy bank daje możliwość spłaty raty w oddziale i czy ewentualnie pobiera z tego tytułu dodatkowe opłaty. Po drugie: jeżeli coraz więcej Polaków decydować się będzie na spłatę rat w walucie to wzrost popytu może zwiększyć kursy sprzedaży proponowane w kantorach. W przypadku dolara i euro, które są popularną walutą, funkcjonującą na ogromną skalę w transakcjach pomiędzy polskimi i zagranicznymi podmiotami, wzrost popytu nie powinien mieć wpływu na koszt zakupu tych walut, tym bardziej, że kredyty udzielane w Euro i USD nie były popularne, a więc ewentualny wzrost popytu nie będzie duży. Gorzej może wyglądać sprawa w przypadku CHF – znaczący udział kredytów denominowanych w CHF oraz mimo wszystko mało popularna u nas waluta i trudniej dostępna na rynku – te czynniki mogą spowodować wzrost kursów w przypadku znaczącego wzrostu zainteresowania tą walutą, a być może problemy z zakupem franków w ogóle. Maciej Kossowski, Wealth Solutions i Związek Firm Doradztwa Finansowego: – Dobrze że KNF wprowadził konkurencję w ten segment rynku. Wcześniej panował tutaj monopol banków na skutek czego spready sięgały absurdalnych poziomów. Szkoda tylko że w rekomendacji nie określono np. że za aneksy do umów banki nie mogą pobierać tak wysokich prowizji – aneks do umowy kredytowej to zwykle koszt kilkudziesięciu złotych. Jeśli więc nagle kosztuje kilkaset lub określony procent kwoty kredytu to pytanie skąd te koszty? Jeśli są banki które mają techniczne problemy z przyjmowaniem franków z gotówce mogą znieść spready i ewentualnie podnieść marże. Zyskiem banku powinna być marża uwzględniona w oprocentowaniu. Nie ma powodu żeby bank jeszcze dodatkowo zarabiał na spreadzie. Po wprowadzeniu rekomendacji i możliwości zakupu franków w kantorach sytuacja znacznie się poprawiła – banki wolały obniżyć spready do poziomów kantorowych niż oddać cały ten dodatkowych zysk kantorom. Klientom w wielu przypadkach już nie będzie się opłacało tracić czasu na kupowanie waluty w kantorze. Wciąż jednak uważam że spread powinien w ogóle zostać zniesiony w przypadku nowych kredytów. Klienci nie rozumieją jego wpływu, często demonizują tę kwestię. Tymczasem spread podnosi marżę, a więc oprocentowanie kredytu o 0,3-0,6 pkt procentowego (zależnie od banku). Teraz spready się wyrównują więc spokojnie można by je znieść i uwzględnić je w marżach. Wtedy porównanie kredytów byłoby znacznie prostsze. Co do samych kantorów – nie doszło do masowego przechodzenia klientów na kupowanie walut w kantorach, posunięcia banków zniechęciły klientów do takich ruchów. Ciekawe co by było gdyby do tego doszło – wcale nie jest powiedziane że kantory zachowałyby swoje spready czy zaczęłyby korzystać z tej sytuacji i je poszerzać. Trudno mi powiedzieć jak jest z dostępnością franków szwajcarskich w kantorach – czy nie byłoby z tym problemu.

Kredyty w walutach obcych

dollar-1196503__340Przed rozpoczęciem kryzysu finansowego, gdy główne stopy procentowe dla kredytów w walutach obcych szły w górę, banki szybko podnosiły oprocentowanie swoim klientom. Teraz główne stopy dla najbardziej popularnych kredytów zaciąganych w CHF, USD i EUR poszły w dół, banki udają, że nic się nie stało i oprocentowania nie obniżają.  W najlepszej sytuacji są klienci, którzy mają zmieniane oprocentowane co miesiąc, które w dodatku jest ustalane na normalnych zasadach czyli marża + rzeczywisty LIBOR/WIBOR/EURIBOR. W trochę gorszej sytuacji są klienci, którzy mają aktualizowane oprocentowanie co 3 miesiące lub co pół roku. Dużo gorzej mają niektórzy klienci banku ING, mający stałe oprocentowanie przez pierwsze dwa lata, a dopiero później będą mieli je aktualizowane co miesiąc.   W najgorszej i zarazem najbardziej niepewnej sytuacji są klienci mBanku, którzy zaciągnęli kredyt przed 1 września 2006 r. Otóż mają oni zapis w umowie, że oprocentowanie ustala Zarząd banku i oczywiście jak stopy rosły, to mieli zwiększane oprocentowanie. Dla przykładu, jak główna stopa procentowa LIBOR dla CHF wzrosła o 0,25%, Zarząd podniósł oprocentowanie kredytów o 0,3% – przecież te 0,05% to nic, nawet się nie zorientują – zapewne sobie myśleli. Teraz gdy obniżki stóp procentowych w Szwajcarii były duże i wskaźnik LIBOR spadł poniżej 1%, Zarząd udaje, że o niczym nie wie, jak by się nic nie stało. Ale tym razem klienci się zorientowali i zaczęli szukać sprawiedliwości. Powstały społeczności internetowe skupiające osoby pokrzywdzone przez mBank i MultiBank. Między innymi pod adresem mStop, zaś sam bank zaczęto nazywać „bankozaurem”.  Sprawa została nagłośniona i Zarząd wyciągnął do nich pomocną dłoń, czyli zaproponował przejście na nowe zasady, ze zmiennym, aktualizowanym co miesiąc LIBOR’em. Wygląda pięknie! Ale jak zawsze bywa w różnych promocjach, gdzieś jest haczyk. Tym haczykiem jest podniesiona marża, która zaczyna się od 3,1%. Niby to nie dużo, ale biorąc pod uwagę obecny kurs franka szwajcarskiego wynoszący 2,95 zł to raty pozostaną dalej wysokie. Posiadacze kredytów w CHF bardzo się cieszyli, jak Narodowy Bank Szwajcarii obniżył tak znacząco stopy procentowe i – jak widać – cieszyli się na darmo. Ich sytuacja materialna może się jeszcze pogorszyć, jeżeli LIBOR CHF zacznie rosnąć, a kurs CHF pozostanie na obecnym poziomie lub także wzrośnie. Oczywiście jest to ryzyko walutowe, które kredytobiorcy powinni brać pod uwagę, w końcu wszyscy przed tym ostrzegali. Problem w tym, że o ryzyku bankowym nie ostrzegał nikt. Atrakcyjną ofertą w tym zakresie są kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich – oprocentowane niżej niż kredyty w PLN dają szansę na spore oszczędności w czasie długoletniej spłaty. W tym przypadku kwota, którą chcielibyśmy pożyczyć od banku przeliczana jest na franki szwajcarskie, a następnie ustalana jest wartość miesięcznej raty – również we frankach. Spłata kolejnych rat kredytu odbywa się oczywiście w złotówkach – konieczne jest więc ponowne przeliczenie wartości do oddania bankowi. I tutaj dochodzimy do niezbyt miłej niespodzianki – zwłaszcza dla tych, którzy wcześniej o tym nie wiedzieli – do tzw spreadu walutowego.  Okazuje się, że bank przeliczając wartość naszego kredytu stosuje kurs kupna CHF, a przy ustalaniu wysokości miesięcznej raty – kurs sprzedaży. Mamy tu więc do czynienia ze zjawiskiem jakie na co dzień spotykamy w kantorach wymiany walut – bank taniej walutę kupuje, a drożej sprzedaje. Różnica między kursem nabycia a odsprzedaży waluty przez bank jest właśnie spreadem walutowym. Co więcej, kursy te ustalane są przez każdy bank indywidualnie i nie można mówić tu o jakimś konkretnym sposobie ich wyznaczenia. Dla kredytobiorcy jest to w pewnym sensie niewiadoma, którą musi zaakceptować.  Dla pokazania jaki wpływ na wysokość miesięcznej raty ma spread walutowy, posłużymy się przykładem.  Załóżmy więc, że decydujemy się na kredyt hipoteczny we frankach w pewnym banku X. Kwota jaka jest nam potrzebna to 200 tys złotych, okres na jaki pożyczamy pieniądze to 30 lat. Załóżmy także, że bank zaoferował nam dosyć dobre oprocentowanie wynoszące 3,8% w skali roku. Kredyt spłacać będziemy w ratach stałych (360 równych rat). Bankowy kurs kupna CHF w dniu przyznania kredytu wynosi 2,1464 PLN, a kurs sprzedaży CHF – 2,2431.   W pierwszej kolejności bank dokonuje przeliczenia wartości kredytu z PLN na CHF po kursie kupna: 200 tys. / 2,1464 daje nam kwotę 139.769,00 CHF – czyli kwotę naszego kredytu. Następnie na tej podstawie bank ustala wysokość miesięcznej raty kredytu, która wyniesie 651,26 CHF. Taką ilość franków co miesiąc będziemy oddawać bankowi. W dniu spłaty kolejnych rat bank dokonywał będzie przeliczania raty kredytu (CHF) na złotówki. Użyje do tego kursu sprzedaży franka, a więc 2,2431 PLN za 1 CHF. W wyniku tej operacji kwota do zapłacenia bankowi w złotówkach wyniesie 1460,84 PLN.  Gdyby bank nie zastosował wyższego kursu sprzedaży tylko pozostałby przy kursie po jakim dokonał przeliczenia kwoty kredytu – miesięczna rata wyniosłaby 1397,86 czyli o 62,98 PLN mniej. W ten sposób, w skali 30 lat, wpłacimy do banku o około 22.672 złotych więcej. Okazuje się także, że oprocentowanie kredytu wyniesie nie 3,8% a około 4,16%. Jest to właśnie bezpośredni efekt spreadu walutowego.  Taki sam mechanizm stosowany jest przez banki przy okazji przewalutowania kredytu z franków na złotówki. Tak więc nawet jeśli bank oferuje nam przewalutowanie kredytu bez dodatkowych opłat i tak będzie nas to kosztować kwotę wynikającą ze spreadu walutowego. W zależności od banku kwota ta będzie różna i może wynieść od 3 do 5% wartości niespłaconego kredytu. W naszym przykładzie będzie to 4,5%.  Na dzień dzisiejszy, mimo spreadu walutowego, kredyty we frankach nadal są tańszą alternatywą wobec kredytów w złotówkach. Najprawdopodobniej atrakcyjność tej oferty jeszcze się poprawi w wyniku przewidywanego wzrostu stóp procentowych w Polsce. Zawsze jednak pozostanie nam jeszcze ryzyko kursowe czyli niewiadoma dotycząca zmienności kursu franka w okresie spłaty kredytu. Obecny kurs CHF – stosunkowo niski – nie sprzyja osobom decydującym się na kredyt w tej walucie – po przeliczeniu złotówek na franki kwota kredytu będzie większa niż miałoby to miejsce przy wysokim kursie franka. Większe jest także ryzyko ponownego odbicia kursu w górę i wzrostu wartości CHF, a co za tym idzie zwiększenia miesięcznej wartości raty do spłaty bankowi. Oczywiście osoby już spłacające kredyt, niski kurs franka przyjmują z uśmiechem na twarzy – dla nich oznacza to niską wartość raty do zapłaty. Optymiści twierdzą też, że złotówka w dalszym ciągu będzie się umacniać i nagły wzrost kursu CHF na razie nam nie grozi.  Zawsze warto jednak policzyć sobie przy jakim kursie franka wartość raty kredytu walutowego zrówna się z wartością raty takiego samego kredytu udzielonego w złotówkach. Bo najważniejsze jest to, aby istotne decyzje – mające wpływ na całe nasze dalsze życie – podejmować świadomie.

Koszty kredytu

coins-1205897__340Wpływ na cenę kredytu wywierają między innymi koszty ubezpieczeń związane z udzielonym przez bank kredytem. Celem artykułu jest uczulenie osób, które poszukują kredytu hipotecznego na często żądane przez bank ubezpieczenia podnoszące znacząco koszty kredytu.  Jednym z żądanych przez bank ubezpieczeń w przypadku kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Większość banków wymaga tego rodzaju ubezpieczenia w przypadku gdy zaangażowanie finansowe klienta w nabywaną nieruchomość jest mniejsze niż 20 proc. jej wartości. W umowie kredytowej klient zobowiązuje się co roku wnosić składki na ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Po pierwszym roku kiedy wkład własny klienta zwiększył się, bank powinien żądać ubezpieczenia od mniejszej kwoty niż 20 proc. brakującego wkładu własnego. Czyli po roku czy po dwóch latach klient powinien ponieść koszt ubezpieczenia ale nie od kwoty 20 proc. tylko np. 18 proc. Należy mieć świadomość, że są banki, które w umowach kredytowych zastrzegają, że co roku klient jest zobowiązany do ubezpieczenia brakującego wkładu własnego na pierwotną kwotę 20 % mimo, że brakujący wkład z każdym rokiem się zmniejsza.  Drugim możliwym ubezpieczeniem żądanym przez bank jest ubezpieczenie na życie, które klient zobowiązany jest posiadać przez cały okres trwania umowy kredytowej wraz z cesją praw na rzecz banku.  Kolejnym możliwym zabezpieczeniem które bank może zażądać w celu minimalizacji ryzyka zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorcę jest ubezpieczenie od utraty pracy. Jest to jeden z najwyższych kosztów, które kredytobiorca musi ponieść przed uruchomieniem kredytu. Najczęściej tego rodzaju ubezpieczenie podpisywane jest jednorazowo na pierwszych kilka lat trwania umowy kredytowej. Kolejnym wymaganym zabezpieczeniem jest ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych przez cały okres trwania umowy kredytowej wraz z cesją praw z umowy ubezpieczenia na rzecz banku.  Suma ubezpieczeń drastycznie podnosi koszty kredytu. Są one szczególnie wysokie kiedy kredytobiorca zaciąga kredyt bez wkładu własnego. Przy wyborze pierwszego kredytu hipotecznego najważniejszym pytaniem pozostaje wciąż wybór waluty kredytowania. Obecnie od lat najpopularniejsze są kredyty mieszkaniowe w złotówkach, euro oraz frankach szwajcarskich. Każda z wybranych walut wpłynie inaczej na wysokość naszej raty kredytowej. W poszukiwaniach najtańszych kredytów hipotecznych pomagają nam liczne portale finansowe, oraz liczne wypowiedzi analityków. Z wywiadu przeprowadzonego w oddziałach banków, przez jeden z portali finansowych, wynikło, że na wysokość raty kredytu hipotecznego największy wpływa ma wybór waluty. Od wielu lat najtańszą ratę kredytową otrzymamy przy kredytowaniu nieruchomości we frankach szwajcarskich. Najdroższy kredyt to ten w walucie Euro. Tanie kredyty hipoteczne to niestety pieśń przeszłości, jako, że wahania na rynkach finansowych w ostatnich latach znacząco wpłynęły na zachowania banków. Ostrożność instytucji finansowych wzrosła znacznie, a raty kredytów hipotecznych- niezależnie od wybranej waluty- wzrosły. Jaką jednak walutę powinni wybrać młodzi kredytobiorcy, udający się do banku po swój pierwszy kredyt hipoteczny? Tutaj analitycy są w miarę zgodni. Przede wszystkim powinniśmy wybierać tę samą walutę kredytu w jakiej zarabiamy na życie. Gwarantuje to najmniejsze wahania opłat i rat naszego kredytu hipotecznego. Wtedy, na przestrzeni 20-30 lat (czyli okresu kredytowania) możemy liczyć, iż nasz kredyt hipoteczny będzie rzeczywiście najtańszy. Polskie młode małżeństwa są jednak w trudnej sytuacji, przez wzgląd na fakt, że wkrótce wejdziemy do strefy Euro. Czy powinniśmy zatem wybierać europejską walutę do spłaty naszego kredytu na dom? Raczej tak. Przy okresie spłaty powyżej 15 lat, nasz kredyt w dłuższej mierze będzie spłacany już w strefie Euro. Co prawda w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego ta rata będzie dosyć wysoka, to po kilku dziesięciu ratach kredytu, powinna ona spaść. Wciąż możemy tez zaciągać kredyty we frankach szwajcarskich, jednak ostatnie dziwne zachowania tej waluty pozwalają twierdzić, że to właśnie Euro będzie walutą przyszłości dla najtańszych kredytów hipotecznych.